Cabinet d’avocats d’affaires à Paris, Fieloux Avocats accompagne dirigeants, foncières, fonds d’investissement, promoteurs et entreprises dans la prévention et le traitement de leurs contentieux en droit immobilier.

Le Cabinet intervient notamment en matière de baux commerciaux, responsabilité des constructeurs, référé-expertise, saisies immobilières, copropriétés d’ensembles complexes, contentieux de la vente immobilière et litiges post-acquisition affectant des actifs professionnels.

Notre approche articule droit immobilier, droit des affaires et stratégie contentieuse afin de préserver la valeur de l’actif, sécuriser la preuve et anticiper les conséquences économiques du litige.

Nos avocats interviennent pour des entreprises, investisseurs et professionnels de l’immobilier confrontés à un risque juridique ou un litige lié à une vente, une acquisition, une opération de construction ou un bail commercial.

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📍 Cabinet d'avocats d'affaires au Barreau de Paris
🏅 Classé par Leaders League en M&A immobilier
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Nos domaines d'intervention en contentieux immobilier

• Contentieux des baux commerciaux et professionnels
• Responsabilité des constructeurs et garanties légales
• Référé-expertise, référé probatoire et référé préventif
• Saisies immobilières, sûretés et voies d’exécution
• Copropriété, ASL, AFUL et ensembles immobiliers complexes
• Contentieux de la vente immobilière et litiges post-acquisition
• Troubles anormaux de voisinage, servitudes et empiètements
• Droit immobilier public, urbanisme, performance énergétique et décret tertiaire

Fieloux Avocats : un Cabinet d’avocats en droit immobilier au service des entreprises

Le contentieux immobilier recouvre les litiges qui affectent la propriété, l’exploitation, la valorisation, la transmission ou le financement d’un immeuble.

Chaque type de contentieux immobilier appelle une stratégie distincte : négociation, mise en demeure, référé, expertise judiciaire, action au fond, mesure conservatoire ou procédure d’exécution.

Pour une entreprise, une foncière, un promoteur ou un investisseur, il ne s’agit pas seulement de résoudre un différend juridique. Selon les cas, un litige immobilier peut bloquer une vente, retarder une opération de financement, fragiliser un bail commercial, compromettre une restructuration ou dégrader la valeur d’un portefeuille d’actifs.

Fieloux Avocats intervient en contentieux immobilier à Paris auprès d’acteurs économiques confrontés à des différends complexes en droit immobilier : baux commerciaux, construction, copropriété, vente immobilière, saisies, sûretés, référés-expertises et contentieux post-acquisition.

Cette pratique s’inscrit dans une logique de droit des affaires : chaque procédure est analysée à l’aune de ses conséquences opérationnelles, financières, fiscales et contractuelles.

Un litige affecte un actif ou une opération immobilière ? Fieloux Avocats vous accompagne du précontentieux à l'exécution.
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Reconnaissance et classements

Fieloux Avocats figure dans les classements Leaders League pour ses activités en baux commerciaux et en immobilier d'entreprise.

Ces distinctions s’inscrivent dans la méthodologie Leaders League, fondée notamment sur l’analyse des projets traités, la réputation de marché, les retours de clients et l’avis de tiers qualifiés.

→ Voir les classements et distinctions du Cabinet

Nos expertises en contentieux immobilier d'affaires

Fieloux Avocats intervient sur l'ensemble du spectre des litiges immobiliers d'entreprise, depuis l'audit du risque contentieux jusqu'à l'exécution forcée des décisions.

01. Contentieux des baux commerciaux et professionnels

Le bail commercial est un contrat central en droit immobilier d’entreprise. Loyers impayés, contestation du congé, renouvellement, déspécialisation, indemnité d’éviction ou travaux en cours de bail peuvent rapidement cristalliser un contentieux, dont l’issue conditionne la valeur de l’actif et la continuité de l’exploitation.

Le Cabinet intervient notamment sur :

• La mise en œuvre de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L.145-41 du Code de commerce, avec rédaction du commandement de payer, suivi de la procédure de constatation de résiliation et, le cas échéant, des mesures d’expulsion ;
• La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et le contentieux du déplafonnement devant le juge des loyers commerciaux ;
• La contestation du congé et la fixation de l'indemnité d'éviction (article L. 145-14 du Code de commerce) ;
• Les litiges sur la cession du droit au bail, la déspécialisation et la sous-location ;
• Les litiges relatifs aux charges, travaux, indexation, délivrance et entretien des locaux.
• Le contentieux de la délivrance et de l'entretien des locaux, notamment lorsque les obligations contractuelles du bailleur sont en jeu.

Pour aller plus loin : activation de la clause résolutoire en cas de loyers impayés et recours au BEFA dans les projets d'immobilier commercial.

02. Contentieux de la construction et responsabilité des constructeurs

Les désordres affectant un immeuble livré exposent le maître d'ouvrage à un faisceau de responsabilités encadrées par le Code civil. La garantie décennale (article 1792 du Code civil) couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) impose à l'entrepreneur de remédier aux désordres signalés pendant l'année suivant la réception. À ces régimes s'ajoutent la garantie biennale de bon fonctionnement et la responsabilité contractuelle de droit commun.

Le Cabinet intervient pour les maîtres d'ouvrage, promoteurs, investisseurs et utilisateurs finaux sur :

• La mise en cause des constructeurs, architectes, bureaux d'études et entreprises générales ;
• La mise en œuvre des assurances dommages-ouvrage et des polices souscrites par les constructeurs ;
• La responsabilité des sous-traitants dans le cadre fixé par la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 ;
• Les contestations relatives à la réception, aux réserves et à la levée des réserves ;

03. Référé-expertise, référé préventif et preuve en droit immobilier

Le référé fondé sur l'article 145 du Code de procédure civile est l'outil central de la phase précontentieuse. Il permet, en présence d'un motif légitime, de faire désigner un expert avant tout procès, pour conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

En pratique, c'est souvent à ce stade que se joue l'issue du dossier. Le périmètre de la mission, le choix de l'expert, la qualité des dires déposés et le suivi des accédits conditionnent la valeur probatoire du rapport et, par ricochet, la stratégie contentieuse au fond.

Le Cabinet intervient sur :

• Les assignations en référé sur le fondement de l'article 145 CPC pour les désordres de construction, les vices cachés, l'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation, ou les troubles de voisinage ;
• Les référés préventifs organisés avant le démarrage de travaux susceptibles d'affecter les immeubles voisins, pour fixer l'état initial et limiter l'exposition du maître d'ouvrage ;
• Le suivi des opérations d'expertise (accédits, dires, notes aux parties) jusqu'au dépôt du rapport définitif ;

04. Saisies immobilières, sûretés et voies d’exécution

Le recouvrement des créances immobilières et la réalisation des sûretés constituent l'aboutissement de nombreuses procédures. La saisie immobilière, régie par le Code des procédures civiles d'exécution, suit un calendrier strict dont le moindre incident peut compromettre la procédure.

Le Cabinet pilote l'ensemble du processus pour les créanciers institutionnels et les investisseurs :

• Rédaction du commandement de payer valant saisie et publication au service de la publicité foncière ;
• Préparation et plaidoirie des audiences d'orientation ;
• Organisation de la vente forcée ou de la vente amiable sur autorisation judiciaire ;
• Rédaction des projets de distribution et suivi des contestations ;

Nos avocats interviennent également sur les mesures conservatoires : saisies conservatoires, hypothèques judiciaires provisoires et nantissements.

05. Copropriété, ASL, AFUL et ensembles immobiliers complexes

Les ensembles immobiliers complexes (centres commerciaux, parcs tertiaires, ZAC, résidences services, programmes mixtes) soulèvent des problématiques de gouvernance et de gestion qui dépassent largement le cadre de la copropriété classique.

Le Cabinet intervient pour les copropriétaires institutionnels, les bailleurs propriétaires de cellules en centre commercial, les gestionnaires d'ensembles immobiliers et les promoteurs sur :

• Le recouvrement de charges auprès de copropriétaires ou de membres défaillants ;
• La contestation des décisions prises en assemblée générale (vice de convocation, défaut de majorité, abus de majorité ou de minorité) ;
• Les litiges sur les travaux votés, leur financement et leur exécution ;
• La mise en cause de la responsabilité du syndic ;
• Les contentieux propres aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) et aux Associations Syndicales Libres (ASL), notamment lors d’une restructuration, d’une rénovation lourde ou d’une cession d’actifs au sein de l’ensemble.

Pour aller plus loin sur la rénovation des ensembles complexes : enjeux juridiques et fiscaux de la rénovation des centres commerciaux.

06. Contentieux post-acquisition et mise en jeu des garanties

La vente d’un actif immobilier, qu’elle prenne la forme d’un asset deal ou d’un share deal portant sur les titres d’une société immobilière, peut donner naissance à un contentieux spécifique : refus de réitérer la vente, inexécution d’une promesse, découverte de désordres, passifs cachés, DPE ou diagnostics contestés, manquements à des déclarations contractuelles, dol ou mise en jeu d’une garantie d’actif et de passif.

Le Cabinet intervient en demande et en défense sur :

• La mise en cause du vendeur sur le fondement des vices cachés (article 1641 du Code civil) ;
• La caractérisation du dol ou de la réticence dolosive (article 1137 du Code civil) lorsque le vendeur a dissimulé une information déterminante ;
• La mise en jeu de la GAP dans les délais et selon les modalités contractuelles négociées, en lien avec les opérations corporate sous-jacentes ;
• Les contentieux sur la promesse de vente, l'inexécution des conditions suspensives, la mise en œuvre de la clause pénale et la vente forcée.

Pour la sécurisation amont des transactions : tout comprendre de la promesse de vente. Sur l'articulation avec les litiges actionnariaux dans les structures de détention : contentieux liés aux opérations d'investissement.

07. Troubles anormaux de voisinage, servitudes et atteintes à la propriété

Dans un contexte professionnel, les troubles anormaux de voisinage, servitudes et empiètements peuvent affecter l’exploitation d’un site, l’accès à un actif, la réalisation d’un chantier ou la valeur d’un immeuble détenu en portefeuille. Le Cabinet intervient notamment en cas de nuisances liées à un chantier voisin, d’empiètement, de servitude contestée ou d’atteinte à la jouissance des locaux.

La théorie des troubles anormaux du voisinage, longtemps purement prétorienne, a été codifiée à l'article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Elle pose une responsabilité de plein droit, détachée de toute faute, à l'égard de celui qui cause à son voisin un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

08. Contentieux réglementaires, performance énergétique et décret tertiaire

Le Cabinet intervient également lorsque le litige immobilier comporte une dimension réglementaire : urbanisme, autorisations administratives, contraintes ERP, conformité environnementale ou obligations issues du décret tertiaire. Ces obligations peuvent générer des litiges sur la répartition des travaux, le partage des données et les déclarations OPERAT.

Le Cabinet conseille ses clients bailleurs et preneurs sur la prévention et la résolution de ces litiges, en articulation avec la documentation contractuelle des baux commerciaux.

Voir aussi : décret tertiaire et bail commercial, la clause de collaboration entre bailleur et locataire.