À l’expiration des neuf ans, le bail commercial n’est pas renouvelé de plein droit pour une nouvelle période de neuf ans. Selon l’initiative du bailleur ou du locataire, il peut être renouvelé ou se poursuivre par tacite prolongation.
Selon la manière dont le bail est renouvelé ou prolongé, sa durée et le futur loyer peuvent évoluer, avec un risque particulier de déplafonnement à l’approche des douze ans.
Votre bail commercial approche de son échéance ? Fieloux Avocats vous accompagne pour anticiper le renouvellement et ses conséquences sur le loyer.
L’essentiel à retenir
- À l’échéance du bail, si aucune partie n’agit, le bail existant se poursuit par tacite prolongation : aucun nouveau bail de neuf ans n’est conclu.
- Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation. Le bailleur dispose alors de trois mois pour notifier un éventuel refus.
- Le renouvellement peut conduire à une nouvelle fixation du loyer. Sa variation reste en principe plafonnée lorsque les conditions légales sont réunies, mais plusieurs situations permettent un déplafonnement.
- Une tacite prolongation qui porte la durée du bail au-delà de douze ans peut faire perdre le bénéfice du plafonnement. La date effective du renouvellement doit donc être calculée avec précision.
Que se passe-t-il lorsqu’un bail commercial arrive à son terme ?
À l’échéance, le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement ou refuser le renouvellement. En l’absence de congé, le locataire peut lui-même demander le renouvellement. Si aucune partie n’agit, le bail écrit se poursuit par tacite prolongation au-delà de son terme. Il s’agit toujours du bail initial, et non d’un nouveau contrat de neuf ans (article L. 145-9 du Code de commerce).
Tant que le bail est prolongé, sa durée continue de courir. Attendre peut donc modifier les conditions économiques du futur renouvellement, en particulier lorsque le bail approche de douze ans.
Le bail renouvelé constitue, quant à lui, un nouveau bail. Sa durée est en principe de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée supérieure.
Dans quelles conditions le locataire bénéficie-t-il du droit au renouvellement ?
Le simple fait d’occuper un local commercial ne suffit pas à bénéficier du droit au renouvellement. L’article L. 145-8 du Code de commerce le réserve au propriétaire du fonds exploité dans les lieux.
Le fonds doit également, sauf motif légitime, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Cette date dépend elle-même du mode par lequel le bail prend fin : congé ou demande de renouvellement.
Avant de demander le renouvellement, le locataire doit donc vérifier qu’il en remplit les conditions, notamment si un changement d’activité, une interruption d’exploitation, une restructuration ou une opération portant sur le fonds est intervenu pendant les dernières années du bail.
Comment demander ou proposer le renouvellement d’un bail commercial ?
Le bailleur comme le locataire peuvent prendre l’initiative du renouvellement, mais chacun doit respecter ses propres délais et formalités.
Comment le bailleur propose-t-il le renouvellement ?
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail peut délivrer un congé avec offre de renouvellement. Celui-ci doit respecter un préavis d’au moins six mois et être donné par acte extrajudiciaire. Pendant une tacite prolongation, le congé doit en outre prendre effet pour le dernier jour d’un trimestre civil.
Le bailleur peut également proposer un nouveau loyer à cette occasion. Lorsqu’il accepte le principe du renouvellement mais souhaite modifier le prix, l’article L. 145-11 du Code de commerce impose de faire connaître le montant demandé dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement. À défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter d’une demande ultérieure effectuée selon les formes prévues.
Comment le locataire demande-t-il le renouvellement ?
En l’absence de congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail. Si le bail est déjà en tacite prolongation, cette demande reste possible à tout moment.
Elle peut être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit reproduire les mentions exigées par l’article L. 145-10.
Le bailleur dispose alors de trois mois pour faire connaître, par acte extrajudiciaire, un éventuel refus et ses motifs. Son silence pendant ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement, sans valoir accord sur le montant du nouveau loyer.
À quelle date le nouveau bail prend-il effet ?
En principe, le nouveau bail prend effet à l’expiration du bail précédent ou de sa prolongation. Si la demande intervient pendant la tacite prolongation, il prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande.
Une règle particulière s’applique toutefois lorsque le bailleur a d’abord notifié son intention de ne pas renouveler puis revient sur sa décision : le nouveau bail prend alors effet à la date à laquelle son acceptation est notifiée au locataire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Comment est fixé le loyer lors du renouvellement du bail commercial ?
Lors du renouvellement, le nouveau loyer obéit à des règles de valeur locative et de plafonnement.
Le loyer renouvelé correspond-il à la valeur locative ?
L’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Pour la déterminer, sont notamment pris en compte les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La valeur locative sert de référence, mais le loyer renouvelé peut rester plafonné. Lorsque le bail expiré n’a pas une durée supérieure à neuf ans et qu’aucune modification notable des éléments visés par la loi ne justifie un déplafonnement, la variation du loyer est encadrée par l’évolution de l’ILC ou de l’ILAT applicable.
Bailleur et preneur peuvent accepter le renouvellement tout en restant en désaccord sur le loyer du nouveau bail.
Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?
Une modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité peut entraîner le déplafonnement. Il en va de même lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Dans ces deux cas, la hausse qui en résulte est étalée : elle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
Le plafonnement cesse aussi de s’appliquer lorsque la tacite prolongation porte la durée du bail au-delà de douze ans (article L. 145-34).
Pour l’entreprise locataire, le calendrier du renouvellement peut donc avoir un effet direct sur le montant du futur loyer.
Pourquoi faut-il être particulièrement vigilant lorsque le bail approche de douze ans ?
Lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée d’un bail de neuf ans dépasse douze ans, le plafonnement légal du loyer renouvelé cesse de s’appliquer. La date à surveiller est celle de la prise d’effet du nouveau bail, et pas seulement celle de l’envoi de la demande de renouvellement.
La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt du 9 juillet 2026. Dans cette affaire, le bail avait pris effet le 30 juin 2000. Le locataire avait demandé son renouvellement en mai 2012, alors que le bail n’avait pas encore atteint douze ans. Mais, en application de l’article L. 145-12, le nouveau bail ne prenait effet que le 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande.
L’ancien bail avait ainsi couru jusqu’au 30 juin inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation a confirmé que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
Exemple : une entreprise constate à quelques semaines du douzième anniversaire de son bail qu’aucun renouvellement n’a été formalisé. Envoyer la demande avant le douzième anniversaire ne suffit pas : il faut aussi vérifier la date à laquelle le renouvellement prendra effet. Si celle-ci intervient seulement au trimestre suivant, le seuil des douze ans peut déjà être dépassé.
La Cour de cassation a également jugé, le 16 octobre 2025, que l’étalement limitant certaines hausses de loyer à 10 % par an ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule durée du bail, portée au-delà de douze ans par la tacite prolongation.
La note de Maître Philippe Fieloux
« À l’approche des douze ans, il ne suffit pas de regarder la date à laquelle la demande de renouvellement est envoyée. Il faut raisonner jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau bail : quelques jours peuvent suffire à faire basculer le régime du loyer. Anticiper permet de garder une marge de négociation, plutôt que de découvrir le risque de déplafonnement lorsqu’il est déjà trop tard pour agir. »
Maître Philippe Fieloux, avocat d’affaires et fondateur de Fieloux Avocats
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?
Oui. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais ce refus ouvre en principe droit au paiement d’une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte du bail (article L. 145-14). Son montant peut notamment tenir compte de la valeur marchande du fonds de commerce ainsi que des frais de déménagement ou de réinstallation.
Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement sans indemnité dans les cas prévus par la loi. L’article L. 145-17 vise notamment l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou certaines situations liées à l’état de l’immeuble. Lorsque le bailleur invoque l’inexécution d’une obligation du preneur, des conditions spécifiques de mise en demeure doivent être respectées.
Lorsqu’il répond à une demande de renouvellement du locataire, le bailleur doit notifier son refus par acte extrajudiciaire dans les trois mois, en préciser les motifs et rappeler le délai de deux ans dont dispose le locataire pour le contester ou réclamer une indemnité d’éviction.
Avant de notifier un refus, le bailleur a intérêt à en mesurer les conséquences financières, au-delà du seul écart entre le loyer actuel et la valeur locative.
Que faut-il vérifier avant de renouveler un bail commercial ?
Avant d’adresser un congé ou une demande de renouvellement, la première vérification porte sur le calendrier du bail : date de prise d’effet, terme initial, éventuels actes déjà échangés et durée de la tacite prolongation.
Pour l’entreprise locataire, il faut aussi examiner le loyer actuel, le risque de déplafonnement, l’importance des locaux pour l’exploitation et les opérations envisagées. En cas de projet de cession de fonds de commerce, par exemple, la situation du bail doit être clarifiée avant sa transmission à l’acquéreur. Dans une opération d’acquisition, le bail fait également partie des éléments à examiner lors de la due diligence, notamment lorsqu’il conditionne la poursuite de l’activité dans les locaux.
Pour le bailleur ou l’investisseur, il faut comparer le loyer actuel à la valeur locative, identifier les éventuels motifs de déplafonnement et intégrer les projets de travaux, de restructuration ou de cession de l’immeuble, qui peuvent modifier l’intérêt d’un renouvellement immédiat.
Le renouvellement peut aussi être l’occasion de négocier certaines clauses : destination des locaux, répartition de certaines obligations, conditions de cession ou durée du nouveau bail. Toute modification suppose toutefois l’accord des parties : le renouvellement ne permet pas à l’une d’elles de réécrire seule le contrat.
Comment Fieloux Avocats accompagne bailleurs et entreprises lors d’un renouvellement ?
Fieloux Avocats accompagne entreprises locataires, bailleurs et investisseurs pour vérifier le calendrier du bail, mesurer les conséquences du renouvellement sur le loyer et préparer la demande ou le congé.
Le Cabinet intervient également dans la négociation du nouveau bail, la rédaction ou le contrôle des actes et, en cas de désaccord sur le renouvellement, le loyer ou l’indemnité d’éviction, dans le cadre du contentieux immobilier.
Avant de renouveler ou de prolonger votre bail commercial, faites vérifier le calendrier et ses conséquences sur le loyer.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-8 à L. 145-12
- Code de commerce, articles L. 145-33 et L. 145-34
- Code de commerce, articles L. 145-14, L. 145-16, L. 145-17 et L. 145-57
- Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167
- Cour de cassation, 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834
- Cour de cassation, 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707
