Un OBO immobilier consiste à céder un immeuble à une société que le vendeur contrôle, généralement une SCI financée en partie par emprunt. La société devient propriétaire du bien ; le vendeur perçoit le prix et conserve, par sa participation dans la société, un contrôle indirect sur l’actif.
Cette opération reprend la logique de l’OBO d’entreprise. Elle porte sur un immeuble et non sur les titres d’une société opérationnelle.
L’opération peut libérer des liquidités sans vendre l’immeuble à un tiers. Elle suppose toutefois une véritable mutation, avec une fiscalité sur la plus-value éventuelle, des droits et frais d’acquisition et une nouvelle dette à rembourser.
L’enjeu est donc de déterminer si le capital effectivement dégagé justifie ces coûts. L’analyse doit également intégrer la fiscalité des loyers, la capacité de remboursement de la société et les conséquences d’une future revente.
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OBO immobilier : les points à retenir
- L’OBO permet au propriétaire de dégager des liquidités en vendant réellement l’immeuble à une société qu’il contrôle.
- Son intérêt dépend du cash net après fiscalité et frais, et non du seul prix de cession.
- Le choix entre IR et IS doit intégrer à la fois la fiscalité des loyers et celle de la revente.
- Un endettement trop élevé ou des coûts d’entrée importants peuvent rendre l’opération peu avantageuse, même si elle réduit la fiscalité annuelle.
Dans quels cas un OBO immobilier est-il pertinent ?
L’OBO mérite surtout d’être étudié lorsque l’immeuble est peu endetté, génère des loyers suffisants et doit rester détenu à long terme.
Il peut notamment permettre à un dirigeant de dégager des liquidités à partir des murs de son entreprise ou à un investisseur de financer une nouvelle acquisition.
La décision suppose de comparer les liquidités attendues aux frais de vente, à la fiscalité de la plus-value et au coût du financement.
Combien de liquidités un OBO permet-il réellement de dégager ?
Le prix figurant dans l’acte ne correspond pas aux liquidités dont disposera finalement le vendeur.
Le montant pertinent est le cash net réellement conservé par le vendeur :
Prix encaissé – dette existante – fiscalité de la vente – frais du vendeur – sommes réinvesties dans la société.
Une partie du prix peut en effet être utilisée pour rembourser le crédit existant ou pour financer l’apport demandé à la société acquéreuse. Le vendeur peut également devoir laisser une partie des fonds dans la SCI sous forme de compte courant d’associé.
Exemple : un immeuble professionnel valorisé 1 million d’euros
Un dirigeant détient depuis quinze années révolues, dans son patrimoine privé, un immeuble loué à sa société d’exploitation. Sa valeur de marché est estimée à 1 000 000 €. Pour les besoins de la simulation, son prix d’acquisition, majoré des frais et dépenses admis pour le calcul de la plus-value, est fixé à 550 000 €. Le capital restant dû sur l’emprunt initial s’élève à 100 000 €.
L’acquisition et les frais correspondants représentent un besoin total de 1 075 000 €. La SCI obtient un emprunt bancaire de 800 000 €. Le dirigeant lui apporte les 275 000 € restants, en capital et/ou en compte courant d’associé selon la structure retenue, afin de financer le solde du prix et une hypothèse simplifiée de 75 000 € de frais d’acquisition.
En supposant que la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value brute s’élève à 450 000 €. Après quinze années complètes de détention, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux.
L’impôt sur le revenu ressort ainsi à environ 34 200 € et les prélèvements sociaux à 64 600 €. L’impôt sur le revenu est calculé au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne vise pas les plus-values immobilières des particuliers. La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépassant 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI, soit environ 7 200 €, doit également être intégrée dans cette simulation. La fiscalité totale de la cession atteint donc environ 106 000 €.
Après remboursement de l’emprunt existant et réinvestissement des 275 000 € nécessaires au financement de la SCI, le vendeur disposerait d’environ 519 000 € de liquidités immédiatement disponibles :
1 000 000 € – 100 000 € – 34 200 € – 64 600 € – 7 200 € – 275 000 € ≈ 519 000 €
Ce montant reste calculé avant les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les frais de mainlevée et les autres coûts propres au dossier.
Les 275 000 € apportés à la SCI ne constituent pas nécessairement une perte patrimoniale. Un apport en capital donne lieu à l’attribution de parts sociales, tandis qu’une avance en compte courant constitue une créance sur la SCI. Ces sommes ne sont toutefois plus immédiatement disponibles pour financer un projet personnel.
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Quels coûts faut-il intégrer avant de réaliser l’opération ?
Outre la fiscalité de la plus-value, la SCI supporte les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et débours liés à l’acte ainsi que les éventuels frais de financement et de garantie. Le régime TVA de la vente doit aussi être arrêté avant l’acte. La cession d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA, sauf option du vendeur. Lorsque l’immeuble est loué avec TVA et que la SCI reprend les baux en cours, la vente relève de la dispense de l’article 257 bis du CGI. À défaut, le vendeur peut devoir reverser une fraction de la TVA qu’il a déduite.
Entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent temporairement porter leur taux de taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement à 5 % (loi de finances pour 2025, article 116).
Le vendeur doit également intégrer les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et les frais de mainlevée liés à son emprunt existant.
Faut-il choisir une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS ?
Le choix entre IR et IS ne peut pas reposer sur la seule fiscalité annuelle des loyers : il faut également chiffrer la revente du bien.
À l’IR, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers sous les conditions de l’article 31 du CGI.
À l’IS, l’amortissement de la construction réduit le résultat fiscal pendant la détention, mais aussi sa valeur nette comptable.
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est fixé à 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice imposable lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (CGI, art. 219).
Le point de vigilance de Fieloux Avocats
“Un OBO immobilier ne doit pas être arbitré uniquement à partir de l’économie d’impôt annuelle. L’analyse doit porter sur l’ensemble du cycle de l’opération : acquisition par la SCI, remboursement du financement, fiscalité des revenus et conditions de sortie.”
- Maitre Philippe Fieloux, avocat fondateur du Cabinet Fieloux Avocats
Les loyers permettent-ils réellement de rembourser la dette ?
Avant de réaliser l’OBO, il faut vérifier que les loyers permettent à la SCI de rembourser l’emprunt sans apport régulier des associés.
À titre d’exemple, un emprunt de 800 000 € sur dix-huit ans au taux de 4 % représente une annuité d’environ 62 400 €.
Si l’immeuble génère 78 000 € de loyers mais seulement 65 000 € après vacance, charges non récupérables et dépenses courantes, la marge avant fiscalité devient très limitée.
Le financement ne doit donc pas être dimensionné sur le seul loyer contractuel. Les projections doivent intégrer les travaux, les franchises ou renégociations de loyer, la vacance, les charges et une hypothèse dégradée.
Si une hausse des charges ou quelques mois de vacance suffisent à déséquilibrer le remboursement de la dette, le financement doit être revu.
Que se passe-t-il fiscalement lors de la revente du bien ?
La revente est souvent le point qui fait apparaître la différence de coût entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.
Une SCI relevant de l’IR peut, lorsque les conditions sont réunies, bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements liés à la durée de détention.
À l’IS, les amortissements pratiqués réduisent progressivement la valeur nette comptable de l’immeuble. Lors de la vente, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable, laquelle correspond à la valeur d’origine diminuée des amortissements déduits (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20).
Si le produit de la vente est ensuite distribué à l’associé personne physique, cette distribution peut être imposée à son niveau. Cette imposition au niveau de l’associé n’intervient pas à ce titre si les fonds restent dans la société.
Comparer l’IR et l’IS uniquement sur la fiscalité des loyers fausse donc l’arbitrage.
Quels sont les risques d’abus de droit ?
Une vente à une société contrôlée par le vendeur n’est pas interdite. La vente doit toutefois être réelle, intervenir à un prix de marché documenté et répondre à des motifs économiques ou patrimoniaux établis.
L’article L. 64 du LPF permet notamment d’écarter les actes fictifs ou certains montages poursuivant un but exclusivement fiscal. L’article L. 64 A vise, dans son champ propre, les actes dont le motif principal est fiscal lorsqu’ils recherchent une application des textes contraire à leur objet. Pour l’impôt sur les sociétés, l’article 205 A du CGI prévoit également une clause anti-abus visant certains montages non authentiques.
Le dossier doit documenter, avant la cession, le besoin de liquidités, leur emploi prévu, la valeur du bien, le financement, les décisions sociales et la réalité des flux financiers. Une analyse fiscale préalable de l’opération permet notamment d’identifier les points susceptibles d’appeler une justification particulière.
Le prix de vente appelle une vigilance particulière. Un prix insuffisamment documenté peut être contesté fiscalement, soulever une difficulté au regard de l’intérêt de la société acquéreuse et compliquer le financement bancaire.
Quel est l’impact d’un OBO immobilier sur l’IFI ?
L’endettement de la société ne permet pas de conclure que l’OBO réduira automatiquement l’IFI du montant emprunté.
Lorsqu’une société contrôlée par le redevable acquiert auprès de celui-ci ou d’un membre de son foyer un actif immobilier imposable, l’article 973, II du CGI prévoit que la dette contractée pour cette acquisition n’est, en principe, pas prise en compte pour valoriser les titres détenus par le foyer. Cette règle peut s’appliquer même lorsque le financement est accordé par une banque. Le redevable peut toutefois écarter cette exclusion s’il démontre que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
L’article 973 prévoit également un traitement particulier des prêts in fine souscrits par la société. L’incidence de l’OBO sur l’IFI doit donc être calculée à partir de la structure exacte du financement, et non du seul passif inscrit au bilan.
L’OBO est-il préférable à un apport ou à un refinancement ?
Avant de retenir un OBO, il faut le comparer aux autres moyens d’obtenir les liquidités ou la restructuration recherchées.
Le refinancement peut être préférable si l’objectif est d’obtenir des liquidités sans transférer l’immeuble. L’apport répond principalement à une logique de détention sociétaire.
Chaque solution doit être comparée selon les liquidités obtenues, le coût de la dette et la fiscalité immédiate comme future.
Comment sécuriser un OBO immobilier avant la vente ?
Les principaux choix juridiques et fiscaux doivent être arrêtés avant la signature du financement et de la promesse de vente.
L’analyse préalable doit notamment chiffrer la plus-value latente, la dette existante, les loyers disponibles pour rembourser le nouvel emprunt, le régime fiscal de la SCI, les garanties demandées, notamment une éventuelle caution personnelle du dirigeant, et plusieurs scénarios de revente.
La décision dépend finalement du rapport entre les liquidités obtenues, le coût immédiat de la vente, la dette nouvelle et la fiscalité qui sera supportée jusqu’à la sortie.
Si l’opération ne reste intéressante qu’avec des hypothèses de taux, de loyers ou de revente particulièrement favorables, sa structure doit être revue avant la cession.
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Sources principales
- Code général des impôts, articles 150 U et suivants — plus-values immobilières.
- Code général des impôts, article 219 — impôt sur les sociétés.
- Code général des impôts, article 205 A — clause anti-abus en matière d’IS.
- Code général des impôts, articles 973 et 974 — IFI.
- Livre des procédures fiscales, articles L. 64 à L. 64 B — abus de droit fiscal.
- BOFiP — amortissement des constructions et exclusion du terrain.
- Loi de finances pour 2025, article 116 — relèvement temporaire du taux départemental des DMTO.
