La scission de copropriété consiste à retirer un ou plusieurs bâtiments d’une copropriété existante afin de constituer une propriété séparée ou plusieurs syndicats de copropriétaires autonomes. Prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, elle suppose principalement que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la propriété du sol puisse être divisée.
La scission peut notamment être envisagée pour séparer des bâtiments devenus autonomes, sortir une maison d’une copropriété horizontale, préparer une vente ou réorganiser un ensemble immobilier.
Sa faisabilité dépend de la configuration foncière, mais aussi du sort des accès, réseaux, équipements et charges qui resteront communs après la séparation.
Fieloux Avocats vous accompagne pour sécuriser une opération de scission ou de restructuration immobilière.
Les points clés avant d’engager une scission
- La scission suppose plusieurs bâtiments distincts et une division possible de la propriété du sol.
- Le projet doit être préparé avant le vote : périmètre, charges, réseaux, équipements et actes futurs.
- L’assemblée générale statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote possible sous conditions.
- La scission doit aussi régler le fonctionnement futur des nouveaux syndicats et des équipements restant communs.
Dans quels cas peut-on envisager une scission de copropriété ?
La scission peut être envisagée lorsque plusieurs bâtiments d’une même copropriété peuvent fonctionner indépendamment les uns des autres.
Elle peut également permettre de détacher une maison située dans une copropriété horizontale, sous réserve de respecter les conditions de l’article 28 et la procédure de vote.
La scission peut aussi présenter un intérêt lorsque :
- des bâtiments supportent des travaux et des charges très différents ;
- leur gestion commune provoque des blocages récurrents ;
- un bâtiment doit être vendu séparément ;
- un propriétaire souhaite construire ou restructurer une partie du terrain ;
- l’organisation actuelle de la copropriété freine la vente, l’exploitation ou la valorisation d’un actif.
La scission n’est donc pas réservée aux grandes copropriétés.
Quelles conditions doivent être réunies pour scinder une copropriété ?
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 vise les immeubles comportant plusieurs bâtiments lorsque la division de la propriété du sol est possible.
Il faut donc vérifier à la fois l’indépendance des bâtiments, la possibilité de diviser le terrain et les conditions dans lesquelles chaque entité fonctionnera après la scission.
Des bâtiments suffisamment indépendants
Il faut d’abord vérifier que les bâtiments peuvent effectivement être dissociés. Une toiture, un sous-sol, des fondations, un ouvrage de gros œuvre ou des locaux techniques communs peuvent compliquer, voire empêcher, leur séparation.
Une division possible de la propriété du sol
La division du terrain doit correspondre au périmètre des bâtiments destinés à être séparés.
Le géomètre-expert intervient notamment pour définir les limites foncières et préparer les documents de division. Son étude doit intégrer les accès, voies de circulation, réseaux, stationnements et ouvrages communs aux futures propriétés.
Une gestion possible après la séparation
Un bâtiment peut être autonome sur le plan foncier tout en restant dépendant d’une chaufferie, d’un portail, d’un réseau d’assainissement ou d’un parking commun.
La présence d’équipements communs n’interdit pas, à elle seule, la scission. Il faut en revanche organiser leur utilisation, leur entretien et leur financement après la division.
Qui peut demander la scission et quelle majorité faut-il obtenir ?
L’article 28 distingue deux situations.
Lorsqu’un propriétaire détient les lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments, il peut demander leur retrait du syndicat initial afin de constituer une propriété séparée.
Lorsque plusieurs propriétaires détiennent les lots du ou des bâtiments concernés, ils doivent se réunir en assemblée spéciale. Celle-ci statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires qui la composent avant de présenter la demande au syndicat initial.
Dans les deux cas, l’assemblée générale de la copropriété initiale vote ensuite sur la demande à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents, prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
L’unanimité n’est donc pas requise.
Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’article 25-1 impose de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
Comment préparer et réaliser une scission de copropriété ?
La scission doit être préparée avant son inscription à l’ordre du jour. Lorsque l’opération nécessite d’établir ou de modifier le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou la répartition des charges, les projets correspondants doivent être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour (article 11 du décret du 17 mars 1967).
L’article 28 prévoit en effet que l’assemblée générale statue non seulement sur le principe de la division, mais également sur ses conditions matérielles, juridiques et financières.
Le dossier soumis aux copropriétaires doit notamment comprendre :
- plan du périmètre ;
- étude de divisibilité du terrain ;
- projets de règlement et d’état descriptif de division ;
- nouvelle répartition des charges ;
- traitement des accès, réseaux et équipements communs ;
- inventaire des dettes, créances, contrats et travaux ;
- estimation des frais.
Lorsque des accès, réseaux ou équipements resteront communs après la scission, les servitudes ou conventions nécessaires à leur utilisation doivent également être préparées.
Le vote autorisant le principe de la scission ne suffit donc pas. La division ne prend effet qu’une fois adoptées les décisions nécessaires à sa réalisation.
Quelles sont les étapes d’une scission de copropriété ?
- Étudier la faisabilité technique, juridique et financière de la scission.
- Définir le périmètre de chaque propriété après la scission.
- Préparer les plans, projets d’actes et résolutions soumis aux copropriétaires.
- Réunir l’assemblée spéciale, lorsque plusieurs propriétaires portent la demande.
- Faire voter la scission et ses modalités par l’assemblée générale du syndicat initial.
- Établir les nouveaux actes et documents de copropriété.
- Mettre en place les nouveaux syndicats et accomplir les formalités de publicité foncière.
La note du Cabinet
« Dans une scission, la difficulté ne tient pas seulement à la séparation des bâtiments. Il faut surtout anticiper ce qui continuera à les relier après l’opération : accès, réseaux, équipements ou charges communes. Le traitement juridique de ces dépendances doit être arrêté avant le vote. »
Maître Philippe Fieloux, avocat fondateur, Fieloux Avocats
Que deviennent les charges, les dettes et les équipements communs ?
La nouvelle répartition des charges
Après la scission, chaque syndicat assume les charges attachées à son propre ensemble. Le règlement de copropriété et la répartition des charges doivent être adaptés en conséquence.
La scission n’entraîne pas nécessairement une baisse des charges. Chaque syndicat doit financer son propre fonctionnement, tandis que certaines dépenses peuvent rester communes lorsque des équipements continuent d’être partagés.
Les créances, dettes et travaux en cours
L’article 28 organise la répartition des créances et dettes du syndicat initial.
Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires sont transférées au syndicat auquel leurs lots sont rattachés. Les dettes sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur des créances qui leur sont transférées.
Il faut également déterminer, avant la scission, à quel syndicat seront rattachés les travaux votés, appels de fonds, emprunts et contrats encore en cours.
Les accès, réseaux et équipements qui restent partagés
Une voie privée, un portail, une chaufferie ou certains réseaux peuvent rester communs aux nouveaux syndicats.
Selon leur nature, leur utilisation et leur entretien peuvent être régis par des servitudes, des conventions ou une union de syndicats.
L’article 28 prévoit expressément la possibilité de constituer une union de syndicats pour assurer la création, la gestion et l’entretien d’équipements communs qui ne peuvent pas être divisés.
Combien coûte une scission de copropriété ?
Le coût d’une scission varie fortement selon la configuration de la copropriété et les opérations à réaliser. Il n’est donc pas pertinent d’avancer une fourchette générale.
Les frais peuvent notamment comprendre :
- les honoraires du géomètre-expert ;
- les frais et émoluments du notaire ;
- les honoraires de l’avocat ;
- l’établissement ou la modification des actes ;
- les formalités de publicité foncière ;
- les éventuels travaux nécessaires pour séparer les réseaux ou les accès ;
- les honoraires particuliers du syndic lorsque son contrat les prévoit.
L’article 749 A du CGI prévoit une exonération pour certains partages d’immeubles et redistributions de parties communes. Cette exonération ne couvre toutefois ni les honoraires des intervenants, ni les frais d’actes, ni les éventuels travaux nécessaires à la scission.
Que faire si l’assemblée générale refuse la scission ?
Le refus de l’assemblée générale ne permet pas au demandeur d’obtenir automatiquement la scission par une autre voie.
Avant d’envisager un recours, il faut comprendre les raisons du refus. Le dossier peut être insuffisamment documenté, les conséquences financières mal définies ou le sort des équipements communs encore incertain.
Selon la situation, il peut être possible de :
- compléter le projet et présenter de nouvelles résolutions ;
- vérifier la régularité de la convocation, des documents transmis et du vote ;
- contester judiciairement la décision lorsqu’elle est entachée d’une irrégularité ou qu’un abus de majorité peut être établi.
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent en principe de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
La division judiciaire prévue par l’article 29-8 obéit à des règles différentes. Elle suppose que la copropriété fasse l’objet d’une administration provisoire et que la demande émane de l’administrateur provisoire. Elle ne permet donc pas à un copropriétaire de demander au juge la scission au seul motif que l’assemblée générale l’a refusée.
Scission ou syndicat secondaire : quelle solution choisir ?
Une scission n’est pas toujours nécessaire pour donner davantage d’autonomie à un bâtiment.
Le syndicat secondaire maintient le bâtiment dans la copropriété principale, tandis que la scission crée des entités juridiquement séparées. Depuis l’ordonnance n° 2019-1101, le syndicat secondaire peut aussi être constitué entre les propriétaires de lots formant une entité homogène, sans qu’un bâtiment distinct soit exigé (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).
La division en volumes est principalement adaptée aux ensembles immobiliers complexes dans lesquels plusieurs propriétés doivent coexister sans relever d’une copropriété classique. Elle relève du même article 28 de la loi du 10 juillet 1965 que la scission, et non d’un régime extérieur à cette loi.
Sources
Les principales dispositions juridiques citées dans cet article sont issues des textes suivants :
- Article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Articles 25, 25-1 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Article 29-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Articles 10 et 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
- Article 749 A du Code général des impôts
Vous envisagez une scission de copropriété dans le cadre d’une vente ou d’une restructuration immobilière ? Fieloux Avocats vous accompagne pour vérifier la faisabilité, préparer les décisions à soumettre à l’assemblée générale et organiser juridiquement la séparation.
