Le démembrement de propriété sépare les droits attachés à un même bien entre un usufruitier, qui peut en principe l’utiliser ou en percevoir les revenus, et un nu-propriétaire, qui en conserve la propriété.
Cette organisation peut concerner un immeuble comme des parts sociales ou des actions. Elle permet notamment d’organiser la détention ou la transmission d’un actif, mais modifie aussi la répartition des revenus, du pouvoir de décision et les conditions d’une future cession.
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L’essentiel à retenir
- Le démembrement répartit les prérogatives de la pleine propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
- Sa fiscalité dépend notamment de la durée du démembrement et, dans certaines opérations, de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété.
- Pour des titres sociaux ou un actif susceptible d’être cédé, les droits de vote, les distributions et le sort du prix de vente doivent être anticipés.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
La pleine propriété réunit le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Le démembrement répartit ces prérogatives entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruit donne à son titulaire le droit de jouir d’un bien appartenant à une autre personne, à charge d’en conserver la substance. Il peut porter sur un immeuble comme sur des biens mobiliers, notamment des parts sociales. Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien, sans en avoir la jouissance pendant la durée de l’usufruit.
Le démembrement peut résulter d’une donation ou d’une succession, mais aussi être organisé volontairement par les parties. Il peut être viager, donc prendre fin notamment au décès de l’usufruitier, ou être prévu pour une durée déterminée.
Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier dispose de la jouissance du bien et en perçoit en principe les fruits, comme les loyers. Le nu-propriétaire en conserve la propriété, sans pouvoir en jouir pendant l’usufruit. Aucun des deux ne peut, seul, transférer à un acquéreur la pleine propriété s’il ne détient que son propre droit.
Pour un immeuble, les réparations d’entretien sont en principe à la charge de l’usufruitier, tandis que les grosses réparations incombent au propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été rendues nécessaires par un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit (articles 605 et 606 du Code civil).
Il faut également vérifier ce que prévoit l’acte juridique qui organise le démembrement, notamment lorsqu’il aménage les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans les limites prévues par les règles applicables au bien ou aux titres concernés.
Pour un actif professionnel ou des titres de société, l’enjeu porte aussi sur les revenus, les droits de décision et les conditions d’une éventuelle cession.
Comment sont calculées la valeur et la fiscalité d’un démembrement de propriété ?
La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété dépend notamment de l’âge de l’usufruitier ou de la durée de l’usufruit. Cette valorisation sert ensuite de référence pour certaines opérations, notamment une donation, tandis que d’autres règles s’appliquent en matière d’IFI ou lors de la réunion des deux droits.
Comment évaluer l’usufruit et la nue-propriété ?
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du Code général des impôts fixe un barème fiscal de valorisation de l’usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci avance en âge, plus la valeur fiscale de la nue-propriété augmente. Pour un usufruit à durée fixe, la valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ; lorsque l’usufruitier est une personne physique, elle ne peut toutefois dépasser la valeur de l’usufruit viager.
Exemple : des titres sont valorisés 1 million d’euros en pleine propriété. Si l’usufruitier a 65 ans, le barème fiscal retient 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété. La nue-propriété représente donc 600 000 euros. Ce montant correspond à sa valeur fiscale, et non aux droits de donation effectivement dus, qui dépendent des autres règles fiscales applicables.
Quelles conséquences fiscales faut-il anticiper ?
Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits de mutation portent sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise, déterminée notamment selon le barème de l’article 669.
À l’extinction de l’usufruit par décès de l’usufruitier ou arrivée du terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Cette réunion n’ouvre en principe à aucun nouvel impôt ou taxe, sous réserve des cas dans lesquels une taxe de publicité foncière ou un droit d’enregistrement reste applicable (articles 1133 et 1020 du CGI).
Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), lorsqu’un actif immobilier taxable est démembré, il est en principe imposé dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Des exceptions prévoient toutefois une répartition de l’imposition entre usufruitier et nu-propriétaire (article 968 du CGI).
Que change le démembrement lorsqu’il porte sur des parts sociales ou des actions ?
Le démembrement de titres ne concerne pas seulement leur valeur économique : il faut aussi déterminer qui participe aux décisions sociales et comment les distributions sont réparties.
Qui exerce le droit de vote ?
Pour les parts sociales relevant de l’article 1844 du Code civil, usufruitier et nu-propriétaire ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient en principe au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il revient à l’usufruitier. Ils peuvent toutefois convenir, pour les autres décisions, que le vote sera exercé par l’usufruitier.
Pour les actions de société anonyme, l’article L. 225-110 du Code de commerce attribue le droit de vote à l’usufruitier dans les assemblées générales ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires, sauf clause contraire des statuts. Pour les autres formes sociales, les textes applicables et les statuts doivent être vérifiés.
Pourquoi encadrer le démembrement dans les statuts ou une convention ?
Sans règles claires, un désaccord peut surgir lors d’une décision importante, d’une distribution ou d’une cession. Les statuts et, lorsque l’opération le justifie, une convention de démembrement permettent de préciser les droits de chacun dans le respect des règles impératives applicables, et d’anticiper le sort de l’actif.
La note du Cabinet
« Le démembrement de titres doit être pensé au-delà de la seule répartition des revenus. Les droits de vote, les décisions importantes et le sort du prix en cas de cession doivent être organisés dès l’origine pour éviter qu’un désaccord ne bloque l’opération par la suite. »
Maître Philippe Fieloux, avocat d’affaires et fondateur de Fieloux Avocats
Que devient le démembrement en cas de vente du bien ou des titres ?
Lorsque usufruitier et nu-propriétaire vendent simultanément leurs droits, le prix est en principe réparti entre eux selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété. Ils peuvent toutefois convenir de reporter l’usufruit sur le prix.
Pour des titres sociaux, le prix peut être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, remployé dans de nouveaux actifs eux-mêmes démembrés ou, selon les conditions de l’opération, attribué à l’usufruitier dans le cadre d’un quasi-usufruit. Le choix retenu commande l’imposition de la plus-value : répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits en cas de partage du prix, imposition intégrale chez l’usufruitier en cas de report de l’usufruit sur le prix (quasi-usufruit), imposition au nom du seul nu-propriétaire lorsque les clauses en vigueur au jour de la cession imposent le remploi dans des titres eux-mêmes démembrés (Conseil d’État, 12 mars 2026, n° 497808).
Lorsqu’une cession de l’entreprise ou de l’actif est déjà envisageable, le sort du prix doit donc être étudié avant la vente, et idéalement dès la structuration du démembrement. Le quasi-usufruit a aussi une incidence successorale : depuis la loi de finances pour 2024, la dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit n’est plus déductible de la succession, sauf, notamment, lorsqu’elle porte sur le prix de cession d’un bien démembré et qu’elle n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal (article 774 bis du CGI).
Dans quels cas le démembrement peut-il s’intégrer à une stratégie de transmission ?
Le démembrement peut permettre à un dirigeant ou associé d’organiser une transmission en donnant la nue-propriété de ses titres tout en conservant temporairement les droits économiques attachés à l’usufruit. Il peut également servir à organiser la détention d’un actif professionnel ou immobilier entre plusieurs titulaires de droits.
Dans une transmission d’entreprise, il peut s’articuler avec d’autres outils, notamment une holding familiale ou, lorsque ses conditions sont réunies, le Pacte Dutreil. Ces dispositifs ne se confondent pas : le démembrement organise la répartition des droits de propriété, tandis que les autres mécanismes répondent à des objectifs juridiques et fiscaux propres.
Comment sécuriser un démembrement de propriété ?
Sécuriser un démembrement suppose d’adapter sa durée et la répartition des droits à l’actif concerné, mais aussi d’anticiper les revenus, la gouvernance et les conditions d’une future cession.
Fieloux Avocats accompagne dirigeants, associés et investisseurs dans l’analyse juridique et fiscale du schéma, l’organisation des droits attachés aux titres ou aux actifs concernés et l’anticipation d’une transmission ou d’une cession.
Avant de mettre en place un démembrement, faites vérifier la répartition des droits et les conséquences d’une future cession.
Sources
- Code civil : articles 578, 579, 581, 582, 584, 595, 605, 606, 617, 619, 621 et 1844.
- Code de commerce : article L. 225-110.
- Code général des impôts : articles 669, 774 bis, 968, 1020, 1133 et 787 B.
- BOFiP : BOI-ENR-DMTG-20-10-10-20190502, § 160.
- BOFiP : BOI-ENR-DMTG-20-30-10-20210406, § 100 et 110.
- BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10-20260810 ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20131223, § 70.
- Conseil d’État, 12 mars 2026, n° 497808.
