Conseil juridique en droit immobilier pour sécuriser vos opérations immobilières professionnelles

L’immobilier professionnel est un actif stratégique, un levier de performance et souvent le socle patrimonial de l’entreprise.
Sa gestion engage des décisions qui touchent à la fois le droit des contrats, la fiscalité, le droit de la construction, le droit des sociétés et la gouvernance.

Pour un dirigeant, un investisseur, un promoteur ou une foncière, l'enjeu n'est pas seulement d'acheter ou de louer un bien. Il consiste à structurer juridiquement et fiscalement l'opération, à sécuriser la documentation contractuelle, à anticiper les risques liés à l'exploitation et à préserver la valeur de l'actif immobilier dans la durée.

Fieloux Avocats accompagne depuis 2014 des dirigeants, investisseurs, promoteurs et foncières sur leurs opérations en droit immobilier professionnel à Paris et partout en France : acquisitions et cessions, baux commerciaux, M&A immobilier, restructuration d’ensembles complexes, promotion immobilière, urbanisme, construction et contentieux.

Cabinet classé par Décideurs · Leaders League en opérations immobilières, grands ensembles, promotion immobilière et droit des baux. Premier échange confidentiel ; honoraires communiqués avant toute intervention.

Nos domaines d'intervention en droit immobilier de l'entreprise

• Baux commerciaux, BEFA et immobilier d’exploitation
• Acquisitions et cessions d’actifs immobiliers
• M&A immobilier : asset deal et share deal
• Restructuration d’ensembles immobiliers complexes
• Promotion immobilière et VEFA
• Urbanisme, construction et maîtrise d’ouvrage
• Contentieux immobilier professionnel

Reconnaissance et classements

Un Cabinet classé en droit immobilier et capital-investissement

Fieloux Avocats figure notamment dans les classements Décideurs · Leaders League en Opérations immobilières – Investissement, Grands ensembles (copropriété), Droit des baux et Promotion immobilière. Le Cabinet est également classé en capital-investissement sur les opérations de LBO lower mid et small-cap.

L’expérience du Cabinet en M&A complète sa pratique du droit immobilier, notamment pour les acquisitions et les restructurations d’actifs. Décideurs Immo a également consacré un article à Fieloux Avocats sur la rénovation et la restructuration de centres commerciaux.

→ Voir les classements et distinctions du Cabinet

Fieloux Avocats accompagne les décideurs sur leurs  opérations immobilières à fort enjeu

Fieloux Avocats intervient aux côtés des dirigeants, investisseurs, foncières, promoteurs et groupes exploitants sur leurs acquisitions, restructurations, opérations de promotion, baux et contentieux immobiliers.

Profils accompagnés

• Dirigeants et sociétés d’exploitation
• Investisseurs, foncières et fonds d’investissement
• Promoteurs et sociétés de projet
• Gestionnaires d’actifs et property managers
• Propriétaires fonciers et groupes détenant leur immobilier d’exploitation
• Bailleurs et preneurs professionnels

Contextes d’intervention

• Acquisition ou cession d’un actif immobilier
• Asset deal ou share deal
• Négociation de baux commerciaux et de BEFA
• Restructuration d’ensembles immobiliers complexes
• Promotion, urbanisme et construction
• Précontentieux et contentieux immobilier

Une pratique transverse du droit immobilier de l’entreprise

Une opération immobilière peut mobiliser à la fois le droit des sociétés, le droit des biens, les baux commerciaux, la construction, l’urbanisme, la copropriété ou la division en volumes, le financement et la fiscalité.

Ces sujets doivent être coordonnés tout au long du projet : lors de l’acquisition, pendant les travaux, dans l’exploitation de l’actif et, le cas échéant, au contentieux.

Chez Fieloux Avocats, nous accompagnons dirigeants, foncières, promoteurs et investisseurs sur des opérations immobilières à fort enjeu : acquisitions et cessions d’actifs, baux commerciaux, M&A immobilier, restructuration d’ensembles complexes, promotion, construction et contentieux professionnels.

Chaque dossier est suivi par un avocat référent, en coordination avec vos experts-comptables, commissaires aux comptes, asset managers et conseils financiers.

La note de Maître Philippe Fieloux

“Sur une restructuration de centre commercial, le sujet n’est presque jamais le prix des travaux. C’est l’ordre des opérations : quels baux on traite d’abord, quand on dépose le permis, ce qu’on signe avec les enseignes avant de toucher au gros œuvre. Un calendrier mal construit coûte plus cher qu’un contentieux.” 

• Maître Philippe Fieloux, avocat et fondateur du Cabinet Fieloux

Nos expertises en droit immobilier de l'entreprise

1) M&A immobilier : acquisitions, cessions et investissement

Acheter ou céder un actif immobilier suppose notamment d’arbitrer entre asset deal et share deal, de définir les garanties adaptées et de coordonner le calendrier de l’opération.

Fieloux Avocats s’appuie sur sa pratique du capital-investissement et de la fusion-acquisition pour accompagner l’opération de la due diligence au suivi post-closing.

• due diligence juridique : société, titres, urbanisme, baux et contentieux ;
• promesses, protocoles et documentation de cession ;
• SPA et garanties d’actif et de passif en cas de cession de titres ;
• structuration de la détention et des véhicules d’investissement, notamment dans le cadre de club deals ;
• aspects juridiques du financement et des sûretés ;
• suivi post-closing et contentieux d’acquisition.

2) Restructuration, redynamisation et valorisation d’ensembles complexes

La restructuration d’un ensemble immobilier peut nécessiter de revoir sa structure juridique avant même d’engager les travaux : retrait d’un bâtiment d’une copropriété, création de volumes, réorganisation de la gouvernance d’un ensemble mixte ou adaptation de la documentation d’exploitation.

Pour un actif commercial, la structure juridique et la documentation d’exploitation doivent aussi rester adaptées à son financement, à son exploitation et à sa cession.

Le Cabinet intervient notamment sur :

• la scission de copropriété et le retrait de bâtiments ;
• la création et la modification de divisions en volumes ;
• la constitution et la gouvernance d’AFUL et d’ASL ;
• la restructuration d’ensembles commerciaux : cession de volumes, évolution des clés de répartition et réorganisation des espaces ;
• la redynamisation de centres commerciaux, villages de marques et retail parks ;
• la documentation d’exploitation : mandats de gestion locative, technique ou de commercialisation, règlements intérieurs de site, baux commerciaux et avenants ;
• les relations avec les collectivités et les contentieux de copropriété liés à l’opération.

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 encadre notamment, sous conditions, le retrait de bâtiments d’une copropriété et certaines opérations de division en volumes. La structure retenue doit ensuite rester compatible avec les travaux, l’exploitation de l’actif et ses évolutions futures.

3) Promotion immobilière et VEFA

Une opération de promotion se sécurise dès l’acquisition du foncier. Servitudes, conditions de la promesse, autorisations, garanties et organisation contractuelle peuvent avoir des conséquences directes sur la réalisation et le calendrier du programme.

Le Cabinet accompagne notamment :

• les audits de faisabilité juridique et les due diligences foncières avant la promesse ;
• les promesses et acquisitions foncières ;
• les montages avec les collectivités, notamment les projets urbains partenariaux ;
• l’accompagnement des propriétaires fonciers dans la mise en valeur et la cession de leur terrain ;
• les VEFA, contrats de promotion immobilière et opérations de co-maîtrise d’ouvrage ;
• les garanties applicables à l’opération ;
• le suivi juridique de la commercialisation et de la livraison.

La VEFA, encadrée par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, est définie par l’article 1601-3 du Code civil : l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution, tandis que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception. Le foncier, les autorisations, les garanties et le calendrier contractuel doivent donc être sécurisés en amont de l’opération.

4) Urbanisme : autorisations et recours

Les autorisations d’urbanisme peuvent conditionner le calendrier d’une acquisition, d’une opération de promotion ou d’une restructuration. Permis et délais de recours doivent donc être pris en compte dès la préparation du projet.

En pratique, l’intervention porte sur :

• l’audit des autorisations avant acquisition : PLU, servitudes et risques de recours ;
• les permis de construire et d’aménager ;
• les relations avec les services instructeurs et les collectivités ;
• l’affichage et la sécurisation des délais de recours ;
• la défense contre les recours exercés par des tiers ou des associations ;
• la domanialité publique, les servitudes et les participations d’urbanisme.

À l’égard des tiers, le délai de recours contre une décision de non-opposition ou un permis court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R. 600-2 du Code de l’urbanisme). Ces délais doivent être intégrés au calendrier de l’acquisition, du financement, de la commercialisation et du démarrage des travaux.

5) Construction : contrats et contentieux

Sur une opération de construction ou de restructuration, le suivi juridique ne s’arrête pas à la rédaction des contrats. Il porte aussi sur les difficultés d’exécution, la conservation des preuves et les incidents susceptibles d’affecter le calendrier du chantier.

Notre accompagnement couvre :

• les marchés de travaux, contrats de maîtrise d’œuvre et contrats de promotion immobilière ;
• les référés préventifs avant travaux, notamment dans le cadre de restructurations lourdes ou d’opérations en site occupé ;
• le suivi des expertises judiciaires : opérations d’expertise, dires et notes aux parties ;
• la réception, les réserves et les décomptes ;
• les conséquences de la défaillance d’une entreprise ou d’un promoteur et la reprise du chantier ;
• les responsabilités et garanties des constructeurs ;
• les actions contre les assureurs et les contentieux post-livraison.

L’article 145 du Code de procédure civile permet, lorsqu’un motif légitime existe, d’obtenir avant tout procès une mesure destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente. Sur un chantier en cours, la mesure probatoire doit être conduite en tenant compte de la poursuite des travaux, des responsabilités à établir et des recours à exercer.

6) Immobilier de l’entreprise : détention, baux et valorisation

Fieloux Avocats accompagne les dirigeants et les groupes dans la structuration juridique des actifs immobiliers qui accueillent leur activité. Lorsque l’immeuble est détenu par une société distincte de la société d’exploitation, les choix de détention, de bail, de financement et de sortie doivent être pensés ensemble.

Le Cabinet intervient notamment sur :

• la structuration de la détention : société dédiée, articulation avec la holding et les associés ;
• les baux entre société de détention et société d’exploitation : loyer, durée, travaux et garanties ;
• les baux commerciaux liés aux opérations : avenants pendant les travaux, BEFA et baux à construction ;
• les obligations environnementales applicables au parc immobilier ;
• la préparation de la sortie : vente de l’actif ou cession des titres de la société propriétaire.

L’accompagnement peut ainsi se poursuivre après la structuration initiale, au fil des renégociations de baux, des travaux, des évolutions de la détention ou de la préparation de la cession de l’actif.