Héloïse Juin
Avocate
Avocat M&A immobilier Paris
Immobilier
Avocat M&A immobilier et opérations complexes à Paris : acquisitions, restructuration et valorisation d'actifs pour investisseurs, foncières et promoteurs.
Avocat M&A immobilier Paris
Acquisitions et cessions, restructuration d’ensembles commerciaux et mixtes, promotion, urbanisme et construction : le cabinet conseille les investisseurs, foncières et promoteurs sur leurs opérations immobilières à fort enjeu.
Racheter un ensemble commercial à repositionner, sortir un bâtiment d’une copropriété pour le redévelopper, reprendre un chantier après la défaillance d’une entreprise : ces opérations se gagnent par le montage, et se perdent par lui.
Fieloux Avocats conseille les investisseurs, les foncières et les promoteurs en M&A immobilier et en opérations immobilières complexes : acquisitions et cessions d’actifs (share deal / asset deal), restructuration, redynamisation et valorisation d’ensembles commerciaux et mixtes (copropriété, volumes, AFUL), promotion immobilière et VEFA, autorisations d’urbanisme, contrats et contentieux de la construction. Des opérations que peu d’équipes savent structurer ; et le quotidien de vos actifs suivi avec la même exigence.
Cabinet classé par Décideurs · Leaders League en opérations immobilières, grands ensembles, promotion immobilière et droit des baux. Le premier entretien est confidentiel ; les honoraires sont communiqués avant toute intervention.
Reconnaissance et classements
Le classement Décideurs · Leaders League distingue le cabinet dans quatre catégories du droit immobilier : Opérations immobilières · Investissement, Grands ensembles · Copropriété, Droit des baux et Promotion immobilière, cette dernière en progression de deux rangs au classement 2026. Décideurs Immo consacre un article au cabinet, présenté parmi les spécialistes de la rénovation de centres commerciaux. Le cabinet est également classé en capital investissement (opérations de LBO small et lower mid-cap) : cette culture du deal structure notre façon de traiter le M&A immobilier.
→ Voir les classements et distinctions du cabinet
Fieloux Avocats conseille les investisseurs et opérateurs immobiliers sur leurs opérations à fort enjeu
Le cabinet intervient pour des foncières et des fonds d’investissement, des promoteurs nationaux et régionaux, des gestionnaires d’actifs et property managers, des AFUL et associations de propriétaires, des propriétaires fonciers, des bailleurs sociaux, des dirigeants détenant leur immobilier d’exploitation et des groupes familiaux détenant un parc immobilier. Nos interlocuteurs : directions générales, directeurs de l’investissement, directeurs de programmes, directions juridiques.
Nous intervenons à tous les stades :
- à l’acquisition : due diligence, share deal ou asset deal, structuration, financement ;
- au montage : sécurisation du foncier, réorganisation de la structure (copropriété, volumes, AFUL), autorisations ;
- en cours d’opération : contrats de construction, VEFA, gestion des baux pendant les travaux ;
- quand l’opération se grippe : recours contre le permis, défaillance d’une entreprise, litige de copropriété, contentieux post-livraison.
Une pratique transverse des opérations immobilières complexes
Une opération d’investissement ou de restructuration croise en permanence le droit des sociétés, l’urbanisme, la construction, la copropriété et les volumes, les baux commerciaux, le financement et la fiscalité. Traités en silo, ces sujets produisent des montages fragiles : un calendrier d’autorisations qui ignore les baux en place, une division en volumes incompatible avec le financement, un marché de travaux muet sur la défaillance de l’entreprise.
Le cabinet traite l’opération comme un tout, et la suit dans la durée : structuration, exécution, conseil courant, et défense au contentieux, le « service après-vente » de l’opération. C’est ce qui fait tenir le montage, de l’acquisition à la livraison, et après elle.
La note de Philippe Fieloux
Sur une restructuration de centre commercial, le sujet n’est presque jamais le prix des travaux. C’est l’ordre des opérations : quels baux on traite d’abord, quand on dépose le permis, ce qu’on signe avec les enseignes avant de toucher au gros œuvre. Un calendrier mal construit coûte plus cher qu’un contentieux.
Nos interventions en M&A et opérations complexes
01. M&A immobilier : acquisitions, cessions, investissement
Acheter ou vendre un actif se joue sur trois arbitrages : le véhicule (share deal ou asset deal), les garanties, le calendrier. Notre pratique du capital investissement s’applique aux actifs immobiliers : nous structurons l’opération comme un deal, pas comme une simple vente.
- due diligence juridique : titres, urbanisme, baux, contentieux ;
- promesses, protocoles, documentation de cession, garanties d’actif et de passif ;
- structuration de la détention et des véhicules d’investissement, club deals ;
- financement d’opérations et sûretés ;
- suivi post-closing et contentieux d’acquisition.
02. Restructuration, redynamisation et valorisation d’ensembles complexes
La valeur d’un actif vieillissant se libère souvent par sa structure juridique : sortir un bâtiment d’une copropriété, créer des volumes, réorganiser la gouvernance d’un ensemble mixte pour le rénover, le financer ou le céder par lots. Pour un site commercial, elle se libère aussi par sa documentation d’exploitation : c’est elle qui organise les rapports entre propriétaire, opérateur et enseignes, et c’est elle qui se lit en data room le jour de la vente.
- scission de copropriété (article 28 de la loi du 10 juillet 1965) et retrait de bâtiments ;
- états descriptifs de division en volumes : création, modification ;
- AFUL et ASL : constitution, gouvernance, répartition des charges ;
- restructuration d’ensembles commerciaux : redistribution des mails, cession de volumes, refonte des clés de répartition ;
- redynamisation d’actifs commerciaux vieillissants : centres commerciaux, villages de marques, retail parks ;
- documentation d’exploitation et de valorisation : mandats de gestion locative, technique et de commercialisation, règlements intérieurs de site, baux commerciaux structurants et leurs avenants ;
- articulation avec les collectivités et les programmes de renouvellement urbain ; contentieux de copropriété liés à l’opération.
La note de Philippe Fieloux
La propriété volumétrique n’a pas de régime légal : tout se joue à la croisée du droit des biens et du droit des contrats. Rien n’est standardisé, chaque division se dessine sur mesure, et c’est exactement notre terrain. Sur un même immeuble, elle fait coexister des investisseurs aux projets différents, des commerces sous des bureaux, des logements au-dessus d’un équipement public, chacun pleinement propriétaire de son volume. Reste la gouvernance : bien construite, elle permet de faire évoluer l’ensemble sans blocage. C’est elle qui sépare la division qui crée de la valeur de celle qui fabrique du contentieux pour trente ans.
03. Promotion immobilière et VEFA
Un programme se gagne avant l’acquisition du foncier. Une servitude oubliée, une promesse mal calibrée ou une garantie sous-dimensionnée se paient au moment où l’opération ne peut plus s’arrêter.
- audit de faisabilité juridique et due diligence foncière avant la promesse ;
- promesses et acquisitions foncières, montages avec les collectivités (projet urbain partenarial) ;
- côté propriétaires fonciers : mise en valeur du terrain, création d’un ensemble immobilier, négociation et sécurisation de la vente avec les promoteurs et les enseignes ;
- VEFA en secteur libre et auprès des bailleurs sociaux, contrats de promotion immobilière, co-maîtrise d’ouvrage ;
- garanties du promoteur : garantie financière d’achèvement (GFA) et garanties légales ;
- suivi de la commercialisation et de la livraison.
La VEFA est encadrée par l’article 1601-3 du Code civil et les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
04. Urbanisme : autorisations et recours
Un permis refusé ou annulé, ce sont des années d’études et de portage perdues. La purge des recours conditionne le financement, la commercialisation et le démarrage des travaux.
- audit des autorisations avant acquisition : PLU, servitudes, risques de recours ;
- obtention des permis de construire et d’aménager, relations avec les services instructeurs et les collectivités ;
- purge et sécurisation : affichage, délai de recours des tiers (article R. 600-2 du Code de l’urbanisme), transactions ;
- défense contre les recours des tiers et des associations, jusqu’au Conseil d’État ;
- domanialité publique, servitudes, participations d’urbanisme.
05. Construction : contrats et contentieux
La vague de défaillances d’entreprises du BTP a déplacé le risque : l’enjeu n’est plus seulement de négocier les marchés, c’est de sécuriser leur exécution. Référés préventifs et expertises judiciaires font partie du quotidien du cabinet, y compris plusieurs expertises menées de front sur un même ensemble en restructuration.
- marchés de travaux, contrats de maîtrise d’œuvre, contrats de promotion immobilière ;
- référés préventifs avant travaux (article 145 du Code de procédure civile), notamment sur des restructurations lourdes en site occupé, et relations avec le voisinage ;
- suivi des expertises judiciaires : opérations d’expertise, dires et notes aux parties, articulation avec le calendrier du chantier ;
- réception, réserves, décomptes ;
- défaillance d’une entreprise ou d’un promoteur : mise en jeu de la GFA (article L. 261-10-1 du CCH), reprise de chantier, actions contre les constructeurs et leurs assureurs ;
- responsabilités et garanties des constructeurs, contentieux post-livraison.
06. Immobilier de l’entreprise : détention, baux et valorisation
La déclinaison patrimoniale de notre double culture : à la croisée du droit des sociétés et de l’immobilier, nous conseillons les dirigeants et les groupes sur l’immobilier qui loge leur activité. Le schéma type : une société de détention propriétaire de l’actif, qui loue à la société d’exploitation. Chaque décision se prend alors sur deux plans à la fois, celui de l’actif et celui de l’entreprise.
- structuration de la détention : société dédiée, articulation avec la holding et les associés ;
- baux entre société de détention et société d’exploitation : loyer, durée, travaux, garanties ;
- baux commerciaux dans les opérations : avenants pendant travaux, BEFA, baux à construction ;
- obligations environnementales du parc ;
- valorisation et sortie : préparation de l’actif à la cession, vente des murs ou des titres.
Après l’opération, la même équipe continue de suivre les baux et le quotidien de l’actif.
Immobilier
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Exemples d'opérations accompagnées
- Restructuration d’un ensemble commercial et de bureaux de 150 000 m² au nord de Paris : structuration d’un investissement d’environ 50 M€, contrats de construction, autorisations d’urbanisme, réorganisation de la copropriété et des volumes, gestion de 150 baux commerciaux impactés par les travaux.
- Rénovation d’un ensemble commercial en hyper-centre de Paris : conduite juridique de l’opération, relations avec le voisinage, référés préventifs, gestion d’une centaine de baux commerciaux pendant la phase de travaux.
- Montage d’un programme de 200 logements en région PACA : négociation d’un projet urbain partenarial, audit des autorisations d’urbanisme et défense des recours, organisation des servitudes (domanialité publique), suivi des VEFA.
- Conseil de propriétaires fonciers dans la mise en valeur de leur terrain et la négociation de sa vente pour la création d’un ensemble commercial d’environ 18 000 m² en région d’Arles.
- Mise en place de la documentation d’exploitation d’un village de marques de 20 000 m² en région parisienne : mandat de gestion entre la SCI propriétaire et l’opérateur, règlement intérieur du site, implantation d’un food hall.
- Séparation des intérêts de deux groupes de distribution au sein de leur société commune : protocole cadre organisant la séparation, réorganisation de la détention immobilière et bail « coque » structurant sur un ensemble commercial en région lyonnaise.
Ce que nous sécurisons dans l'opération
L’intervention de nos avocats en droit immobilier de l’entreprise vise à sécuriser six points déterminants pour la réussite de chaque opération immobilière professionnelle :
- La faisabilité avant l’engagement : audit du foncier, des règles d’urbanisme et des structures existantes avant la lettre d’intention ou la promesse.
- Des autorisations purgées : permis obtenus, affichés, défendus ; recours anticipés et traités.
- La structure de l’opération : véhicule d’acquisition, société de projet, copropriété, volumes, AFUL, financement.
- Les contrats de construction : marchés, garanties, assurances, défaillances anticipées.
- L’exploitation pendant les travaux : baux maintenus, indemnisations cadrées, enseignes sécurisées.
- La sortie : ventes en VEFA, cessions de volumes ou de titres, garanties données à l’acquéreur, valeur défendue.
Notre approche est résolument opérationnelle. Chaque dossier est pris en charge par un avocat référent, avec accès direct à l'équipe. Nos avocats maîtrisent les dimensions juridiques et fiscales de ces opérations et travaillent en coordination avec vos experts-comptables, commissaires aux comptes, asset managers et conseils financiers.
Vous avez un projet d'acquisition ou de restructuration immobilière ? Nos avocats vous accompagnent tout au long de l'opération. → Prendre rendez-vous
Pourquoi confier votre opération à Fieloux Avocats ?
Le très complexe est notre terrain.
Scission de copropriété d’un ensemble entier, restructuration d’un centre commercial en exploitation, M&A immobilier : des opérations que peu d’équipes savent structurer. Nous les menons, références à l’appui.
Une culture deal venue du private equity.
Nos montages tiennent parce qu’ils croisent trois matières : le droit des contrats, le droit des biens et le droit des sociétés. Cette triple maîtrise s’est construite sur des opérations de private equity ; elle s’applique à vos actifs.
Du montage au quotidien de l’actif.
Qui peut le plus peut le moins : l’équipe qui structure votre opération suit aussi vos baux, vos avenants, l’exploitation courante de vos immeubles, et vous défend au contentieux, le « service après-vente » de l’opération. Une seule équipe, des circuits courts.
Des associés dans le dossier, jusqu’à l’acte.
Les associés traitent eux-mêmes les dossiers, décident vite, et
coordonnent des études notariales de premier plan : un seul circuit, de la structuration à la signature.
Fieloux Avocats est un Cabinet d'avocats d'affaires intervenant en droit immobilier de l'entreprise, capital investissement, en M&A immobilier et en gestion du patrimoine des entreprises et entrepreneurs.
Le Cabinet
Fort de vingt ans d’expérience, Fieloux Avocats conseille dirigeants, investisseurs et opérateurs immobiliers. Le cabinet est basé à Paris et intervient sur l’ensemble du territoire, au plus près de chaque opération ; il travaille aussi à distance quand le dossier l’exige : visioconférence, signature électronique, data room.
Fieloux Avocats · 44 rue Fortuny, 75017 Paris · contact@fieloux.com · +33 (0)1 87 20 01 99
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FAQ
Quand faire intervenir un avocat dans une opération immobilière complexe ?
Share deal ou asset deal : comment choisir ?
Qu’est-ce qu’une scission de copropriété et à quoi sert-elle ?
Qu’est-ce qu’une division en volumes (ou propriété volumétrique), et en quoi diffère-t-elle de la copropriété ?
Comment sécuriser un permis de construire contre les recours ?
Que faire quand une entreprise ou un promoteur fait défaut en cours de chantier ?
Quels honoraires pour une opération immobilière complexe ?
À VOUS DE JOUER
