1. Situation les plus communes
a) Les enjeux de restructuration des centres commerciaux
La restructuration d’un centre commercial peut être nécessaire pour optimiser son fonctionnement.
Elle se traduit notamment par la réalisation de travaux de construction et de rénovation impliquant la redéfinition du périmètre des cellules commerciales.
La réorganisation du centre est souvent un corollaire de sa modernisation, pour le mettre en conformité avec les attentes des clients, ce qui peut supposer de modifier l’emplacement des voies de circulation et des commerces.
Ceci change les droits dans l’ensemble de la copropriété constituée par le centre commercial.
La modification de l’état descriptif de division en volumes ou la scission de la copropriété existante en volumes distincts devront être réalisées par les avocats du projet.
Il peut aussi être nécessaire de modifier la gouvernance existante pour s’adapter à de nouveaux investisseurs ou à un nouveau découpage de la copropriété.
b) L’entrée d’investisseurs externes
La restructuration du Centre peut passer par l’entrée d’investisseurs externes pour compléter le financement du projet.
Pour ce faire, il est essentiel de mettre en place une structure juridique adéquate, ce qui entraine la création de sociétés spécifiques pour gérer le centre commercial, et l’établissement de contrats clairs régissant les relations entre les différents acteurs.
Loin d’être une opération localisée dans le temps, l’investissement doit être analysé au regard des conditions d’entrée et des objectifs de sortie de l’investisseur, tout en tenant compte des objectifs des autres investisseurs et parties prenantes.
Ce type de contrat et de stratégie à moyen terme est une des expertise du Cabinet Fieloux en matière de capital investissement et M&A immobilier.
c) Refonte de l’organisation juridique (Copropriété, AFU, ASL)
La refonte de l’organisation juridique d’un centre commercial est un processus complexe qui est souvent inévitable dans un projet de rénovation. Certains copropriétaires ne sont plus là, alors que d’autres arrivent, pas forcément pour prendre des places existante, puisque le centre commercial va être remodelé, ce qui est susceptibles de modifier la situation d’un certain nombre de copropriétaires.
C’est souvent l’occasion d’établir une Association Foncière Urbaine (AFU) ou encore une Association Syndicale Libre (ASL) afin d’organiser la gouvernance du centre en clarifiant les droits et les responsabilités de chaque propriétaire ou copropriétaire du centre commercial.
Tout, ou presque, est prévu par l’Ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
d) Prévention et suivi des recours contre les autorisations d’urbanisme
Les centres commerciaux sont soumis à des règles strictes en matière d’autorisations d’urbanisme. La prévention et le suivi des recours est essentiels pour assurer la conformité légale du centre commercial et éviter les litiges coûteux.
La prévention passe d’abord par l’analyse du projet et ses possibles écueils, puis par l’action qui est souvent judiciaire.
D’un autre coté, des parties prenantes variées peuvent décider de contester les autorisations d’urbanisme, actions contre lesquelles il va falloir agir rapidement et efficacement afin de ne pas risquer un blocage du projet.
2. La Fiscalité
Elle peut vite devenir complexe en ce qui concerne les grands projets de construction, comme le montrent les exemples ci-dessous.
Impôts sur les plus-values : Lorsqu’un centre commercial est rénové ou restructuré, sa valeur peut augmenter. Pour les associés au projets, les plus-values réalisées, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente ou de revalorisation après travaux, peuvent être soumises à l’impôt.
Droits d’enregistrement : Ces droits sont des taxes perçues par l’État lors de l’enregistrement d’actes juridiques, comme l’achat ou la vente de biens immobiliers. Dans le cadre de la rénovation d’un centre commercial, ces droits peuvent s’appliquer lors de l’acquisition de nouveaux espaces ou de la vente de parties rénovées. L’enregistrement est aussi le moyen de fournir la preuve incontestable d’une date ou d’une situation, en prévision d’un évènement futur.
Taxes foncières : Il s’agit d’une taxe annuelle due par les propriétaires de biens immobiliers. La rénovation d’un centre commercial peut influencer le montant de cette taxe, car elle peut entraîner une réévaluation de la valeur foncière du bien.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : La TVA s’applique sur les biens et services consommés. Dans le cadre de la rénovation d’un centre commercial, la TVA peut concerner les coûts des travaux, des services de conception, de construction, etc. La récupération de la TVA ou son traitement comptable est un aspect important de la gestion financière d’un projet comprenant de multiples intervenants et sous-traitants.
3. L’encadrement juridique et opérationnel des travaux
a) Gestion de la maîtrise d’ouvrage
La gestion de la maîtrise d’ouvrage implique une coordination efficace entre les différents intervenants du projet, tels que les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs, les consultants, et les avocats.
Elle nécessite une communication transparente et régulière avec les parties prenantes pour s’assurer que les objectifs du projet sont clairement compris et atteints.
Cette gestion, qui se traduit essentiellement par des contrats clairs et précis, vise à assurer que le projet respecte les délais, les coûts prévus et les normes en vigueur (qualité, environnement, sécurité, accessibilité), et les obligations de chacun.
b) Sécuriser les existants (Référé Préventif)
Pour sécuriser les existants, notamment en cas de travaux de restructuration, il faudra adopter des mesures telles que le référé préventif.
Cette procédure permet de prévenir des litiges futurs et hypothétiques en faisant intervenir un expert judiciaire avant le début des travaux. L’expert évaluera les risques potentiels pour les structures avoisinantes et proposera des mesures pour les prévenir.
Cette démarche est particulièrement importante dans les zones densément construites où les travaux peuvent affecter l’intégrité des bâtiments voisins, par exemple pour prévenir des conflits futurs qui peuvent causer des retards en bloquant l’avancement du projet pendant le temps de la procédure.
Le référé préventif vise à éliminer ces aléas.
c) Sécuriser ses marchés de travaux
Sécuriser ses marchés de travaux implique la mise en place de contrats de construction détaillés, définissant clairement le périmètre des travaux, les délais, les coûts et les conditions de réalisation.
En plus de sélectionner des entrepreneurs et des fournisseurs fiables et expérimentés, capables de respecter les normes de qualité et de sécurité, et de mettre en place des polices d’assurances adéquates pour couvrir les risques liés aux travaux, et des contrats complets qui ne sont pas sujets à des interprétations divergentes.
Enfin, un suivi régulier et rigoureux des travaux permettra de s’assurer que le projet avance conformément au plan établi et aux contrats passés de part et d’autre.
En conclusion
La restructuration des centres commerciaux nécessite une expertise juridique et fiscale approfondie, consolidée par plusieurs années d’expérience.
De l’entrée d’investisseurs externes à la refonte organisationnelle, en passant par les préoccupations liées aux autorisations d’urbanisme et à la fiscalité immobilière, chaque aspect a des répercussions juridiques doit être soigneusement pris en compte pour garantir l’attractivité du centre commercial en conformité avec la réglementation, et éviter les mauvaises surprises.
