N’importe qui peut décider de devenir promoteur immobilier mais il existe des assurances et garanties obligatoires qui servent à protéger le promoteur comme les acquéreurs de biens immobiliers. Fieloux Avocats récapitule avec vous toutes les garanties, assurances et habilitations nécessaires pour les activités de promoteur et d’agent immobilier.

Introduction

Le promoteur immobilier joue un rôle central dans l’orchestration des opérations immobilières, qu’il s’agisse de construire ou rénover des bureaux, des centres commerciaux, ou des logements.

Sa mission englobe la recherche de terrains appropriés, la définition et la conception de projets en collaboration étroite avec des architectes, l’analyse minutieuse des plans, la gestion des appels d’offres pour sélectionner les entreprises de construction, et enfin, la commercialisation des programmes immobiliers.

Les obligations d’assurances et de garanties

Schématiquement, les garanties servent plutôt à protéger les tiers, en particulier les acquéreurs du bien, alors que les assurances servent à protéger le promoteur et son entreprise, notamment en cas de mise en jeu des garanties légales.

Certaines garanties découlent de la loi, alors que d’autres ressemblent plus à des assurances, sauf qu’elles ne sont pas délivrées par des assureurs mais par des garants privés (personne morale, établissement bancaire ou financier).

De même, certaines assurances ne semblent pas concerner le promoteur immobilier, mais celui-ci peut devoir y souscrire dans un soucis de sécurité.

D’autres assurances sont plus spécifiques et concernent les relations du promoteur ou maître d’ouvrage avec les différentes entreprises intervenant sur le chantier.

Enfin, d’autres garanties sont représentées par les cartes professionnelles, dans le sens où elles confirment les compétences des titulaires de telles cartes et leur droit de s’impliquer dans des négociations et transactions immobilières, de façon habituelle et professionnelle.

Dans tous les cas, ces garanties et assurances ont pour but d’augmenter la confiance des acquéreurs et d’assurer le bon déroulement des projets, en décourageant les comportements abusifs ou anormaux, en protégeant les promoteurs contre différents aléas, ou en palliant de possibles difficultés économiques des entreprises impliquées dans le projet, et qui conduirait à une impossibilité de réaliser les constructions conformément aux contrats signés.

Faisons ensemble le point sur les principales garanties et assurances applicables à la promotion immobilière.

I. Les garanties

Alors que les assurances protègent l’entreprise, les garanties servent plutôt à protéger les acquéreurs du bien. Certaines garanties nécessitent l’engagement d’un garant alors que d’autres sont la conséquence de textes légaux et ne nécessitent pas l’intervention d’un garant ou d’un tiers.

Pour le promoteur immobilier, il s’agit de la GPA, de la GFA, et des garanties biennales et décennales. Si le promoteur décide de vendre lui-même les biens, des garanties supplémentaires devront être obtenues avant toute transaction et, dans certains cas, une carte professionnelle peut être demandée.

A) Les garanties légales

a) La Garantie de Parfait Achèvement des travaux (GPA)

L’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie de cette garantie pendant une période de 1 an suivant la livraison du bien.

Le but est d’obliger le promoteur-constructeur à réparer les malfaçons et les désordres signalés par l’acquéreur sur le procès-verbal de réception des travaux, ou plus tard par lettre recommandée avec accusé de réception.

Selon l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui (…) le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a pas lieu d’être si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Il s’agit d’une présomption de responsabilité. Le propriétaire n’a pas besoin de prouver une faute pour obtenir la réparation.

Le promoteur peut y échapper en démontrant une cause étrangère (fait d’un tiers, fait de l’acquéreur, ou cas de force majeure).

b) La garantie biennale

La garantie biennale couvre les équipements dissociables d’un ouvrage durant les deux ans qui suivent la réception des travaux, souvent désignés sous le terme générique de « second œuvre ». Le promoteur est tenu de réparer ou de remplacer les éléments défaillants, sauf en cas de mauvaise utilisation ou de manque d’entretien de la part de l’acquéreur.

On notera que cette garantie ne vise pas seulement à favoriser la livraison d’équipements ou installations « qui fonctionnent », mais aussi à assurer qu’ils soient « aux normes ».

Le « second œuvre » désigne l’ensemble des travaux consécutifs au « gros œuvre ». Le « gros œuvre » désigne les travaux liés à la structure du bâtiment (fondations, assainissement, soubassement, élévation des murs, toiture). Le second œuvre correspond donc aux travaux visant à rendre la maison habitable tels que :

Isolation Thermique et Phonique : rendre la maison hermétique au froid et à l’humidité, réduire la consommation énergétique et les nuisances sonores.
Plomberie : raccordement aux réseaux d’eau, acheminement de l’eau dans les pièces, installation des équipements sanitaires, robinetterie et chauffage.
Électricité : acheminement de l’électricité dans toute la maison, installation du tableau électrique, prises de courant et interrupteurs.
Cloisons Intérieures : installation des cloisons par le plâtrier pour délimiter les pièces.
Menuiseries Intérieures : pose des portes intérieures, escaliers, plinthes.
Revêtement Extérieur : agrément des murs extérieurs avec crépi, bardage.
Revêtements Intérieurs : pose de carrelage ou parquet, peinture des murs.

c) La garantie décennale

Cette garantie s’applique pendant 10 ans après la livraison du bien et couvre les malfaçons affectant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable.

Elle concerne les ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité (« gros œuvre »), ainsi que les éléments d’équipements indissociables du bâtiment (conduits d’air conditionné, pompes à chaleur, meubles encastrés ne pouvant être détaché sans attaquer le gros œuvre (notions de « retrait de matière » ou « d’immeuble par destination ».).

Elle est souscrite avant le démarrage des travaux et ne couvre que les travaux déclarés dans le contrat d’assurance du constructeur.

B) Les autres garanties obligatoires

a) La Garantie Financière d’Achèvement des Travaux (GFA)

La GFA est une mesure de protection pour l’acheteur d’un bien immobilier neuf, assurant que, même en cas de défaillance du promoteur, la propriété sera livrée complètement finie et avec les spécifications promises par contrat.

Lors d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), où l’acquéreur choisit un bien encore en construction, la loi requiert que le vendeur, souvent un promoteur immobilier, offre cette garantie. Elle confirme que l’acheteur recevra son logement ou bureau neuf, y compris toutes les finitions prévues, même si le promoteur rencontre des difficultés.

Selon le code de la construction et de l’habitation, la GFA est obligatoire pour les projets résidentiels. Les promoteurs immobiliers, les lotisseurs et d’autres professionnels comme les constructeurs de maisons individuelles doivent souscrire à une GFA. Ainsi, les immeubles et maisons en lotissement bénéficient de cette protection.

Pour les constructions de bureaux et commerces, la GFA n’est pas obligatoire, mais elle est de plus en plus demandée par les acheteurs dans ce domaine.

Il s’agit d’une protection tant juridique que financière, c’est-à-dire même en cas de faillite du promoteur, ce qui rend l’achat en VEFA plus sécurisant.

b) La Garantie Financière Immobilière (GFI)

La GFI concerne la protection des fonds des clients gérés par des professionnels de l’immobilier, par exemple, les acomptes suite à un compromis de vente, ou la réception de loyers ou de charges.

La GFI est donc principalement destinée aux agents immobiliers et gestionnaires de biens, rôles que peut endosser un promoteur immobilier.

Cette garantie est obligatoire et s’applique à chaque activité immobilière exercée (transaction, gestion, syndic) dès lors qu’il y a maniement de fonds pour le compte de tiers.

Pour ceux qui ne détiennent pas de fonds, cette garantie n’est pas requise.

c) Forme des garanties

Il existe deux formes principales de garanties obligatoires :

Garantie bancaire : elle est fournie par un établissement financier qui s’engage à financer l’achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur.

Garantie personnelle : le constructeur s’engage personnellement à achever les travaux, souvent appuyé par des garanties financières ou des assurances complémentaires.

Loi Hoguet (Loi n°70-9 du 2 janvier 1970) : conditions d’exercice des activités relatives aux transactions sur les immeubles et fonds de commerce, y compris l’obligation de souscrire une garantie financière.

Voir le Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, précisant la loi Hoguet.

II. Les assurances

a) L’assurance dommages ouvrage (Assurance DO).

Lorsqu’un particulier ou une entreprise entreprend des travaux de construction, il est dans l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage.

Cette assurance doit être contractée avant le début des travaux et couvre le projet de construction ou de rénovation, quelle que soit la nature des travaux.

Voici les points clés à retenir sur l’assurance DO :

Elle concerne les propriétaires, vendeurs ou mandataires du propriétaire de l’ouvrage, comme les syndics ou les gérants de société civile immobilière.
Elle préfinance les coûts de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs, c’est-à-dire les défauts affectant la solidité du bâtiment et le rendant inhabitable ou inadapté à son usage prévu, comme des fissures importantes ou un effondrement de toiture, ainsi que les éléments d’équipement dissociables de la construction, mais dont l’absence ou le dysfonctionnement rend l’immeuble impropre à sa destination.
Elle inclut également les malfaçons touchant les éléments indissociables de la structure, tels que les canalisations encastrées, qui ne peuvent être réparés sans endommager la construction.
Dans certains cas, elle peut jouer avant réception, et après réception pendant le délai décennal augmenté de deux ans.
Elle couvre les réparations des dommages signalés au moment de la réception des travaux mais qui sont restés non réparés malgré une mise en demeure adressée au constructeur.

L’assurance DO peut également s’appliquer avant la réception des travaux, dans le cas où le contrat avec un entrepreneur du chantier est résilié pour inexécution de ses obligations, sous réserve de plusieurs conditions (mise en demeure infructueuse, présence de dommages de nature décennale, inexécution d’obligations).

b) L’assurance de responsabilité civile décennale

La garantie décennale abordée dans la première partie constitue un risque qui peut être couvert par une police d’assurance.

Cette assurance est devenue obligatoire suite à l’adoption de la «loi Spinetta » (Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978), qui concerne la responsabilité et l’assurance dans le secteur de la construction.

Cette législation établit une responsabilité automatique du constructeur envers le maître d’ouvrage ou l’acheteur de la construction pour tout dommage de nature décennale qui pourrait se manifester dans les 10 ans suivant la livraison de l’ouvrage.

Il est donc impératif pour le constructeur de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant le début des travaux sur le chantier.

c) L’Assurance Responsabilité Civile Professionnelle

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) est obligatoire pour la plupart des activités commerciales, qu’elles soient ou non en lien avec l’immobilier.

Il ne s’agit donc pas d’une assurance spécifique à l’immobilier : alors que l’assurance DO couvre les risques liés aux malfaçons et défauts de construction, la RCP couvre les dommages causés aux tiers dans le cadre de l’exercice professionnel de façon générale.

La RCP permet de protéger l’entreprise elle-même contre les risques financiers liés à d’éventuelles fautes, négligences ou erreurs commises par le personnel de l’entreprise.

Elle peut donc jouer avant réception et, dans certains cas, après réception pendant le délai décennal augmenté de 2 ans.

Exemples concrets d’application de la RCP pour un promoteur immobilier :

Dommages Corporels lors d’une Visite de Chantier : Si un client potentiel ou un partenaire commercial se blesse en visitant un chantier géré par le promoteur immobilier, la RCP couvrira les frais médicaux, les indemnités pour incapacité temporaire ou permanente, et les autres coûts associés à l’accident.
Dommages Matériels lors des Travaux : Pendant la construction, si l’entreprise cause des dommages à des propriétés voisines (par exemple, des fissures dans les murs suite à des travaux lourds), la RCP prendra en charge les coûts de réparation ou de compensation.
Retards de livraison : rare, mais un manque à gagner causé directement par un retard de livraison peut être un préjudice financier mettant en jeu la RCP.
Conseils ou Informations Erronés : si le promoteur fournit des conseils ou des informations incorrects qui entraînent des pertes financières pour un client, la RCP peut couvrir les coûts liés à la compensation du client.
Pollution Accidentelle : si les activités du promoteur entraînent une pollution accidentelle (par exemple, déversement accidentel de matériaux de construction dans un cours d’eau), la RCP peut couvrir les coûts de nettoyage et les amendes potentielles.
Violation de la Propriété Intellectuelle : si le promoteur utilise sans autorisation des plans ou dessins protégés par des droits d’auteur appartenant à un tiers, la RCP peut couvrir les frais juridiques et les dommages intérêts en cas de litige.

En cas de rénovation d’un bâtiment existant, un aspect souvent oublié est le droit moral de l’architecte, qui peut conduire le promoteur à lui payer des dommages intérêts, sans parler des retards occasionnés par des procédures intentées par l’architecte et qui peuvent mener à la remise en cause de toute l’opération.

À ce titre, Fieloux Avocats mets en œuvre des techniques proactives et préventives afin de traiter de tels risques dès le début du projet.

→ Voir notre article sur les droits d’auteurs dans la rénovation immobilière

d) L’assurance Tous Risques Chantier (TRC)

La TRC offre une protection contre les dégâts matériels survenant sur le site de construction, y compris les éléments destinés à devenir une partie permanente de la structure finale. Elle couvre aussi les échafaudages utilisés pour les travaux de construction, les équipements et outils, les cabanes de chantier, ainsi que les plans, devis, et documents techniques, administratifs ou financiers.

En bref, cette police d’assurance protège les matériaux, équipements et documents nécessaires à la construction, dès leur livraison sur le chantier.

La couverture inclut, par exemple, les vols ou tentatives de vol, les dommages dus à des catastrophes naturelles, les incendies, les explosions, et tout autre sinistre affectant le matériel nécessaire à la construction.

En cas de sinistre, l’indemnisation sera accordée sans qu’il soit nécessaire de déterminer une responsabilité. En d’autres termes, l’existence d’une faute n’empêche pas d’activer la couverture.

La couverture débute à la date d’ouverture du chantier et se poursuit jusqu’à la réception des travaux, couvrant ainsi toute la période de construction.

Qui doit souscrire une TRC ?

Selon l’article 1788 du Code Civil, une entreprise est automatiquement responsable de la perte de ses matériaux pendant la durée du chantier. C’est donc chaque entreprise du chantier qui devrait souscrire une assurance qui, à première vue, ne semble pas concerner le promoteur immobilier.

Cependant, en cas de sinistre, le maître d’ouvrage ou le promoteur peuvent faire face à des retards dans la livraison de la construction, et ce retard peut générer à son tour divers préjudices relatifs, par exemple, aux retards de livraison.

C’est pour cette raison que l’assurance TRC est souvent souscrite par le maître d’ouvrage, qu’il soit un particulier ou un professionnel, ou par le promoteur immobilier, parfois à la demande des entrepreneurs et en complément de la garantie dommages ouvrage obligatoire.

III. Les cartes professionnelles

Certaines activités requièrent une carte professionnelle et, dans le domaine immobilier, 3 cartes permettent d’exercer différentes activités.

La carte T pour les activités transactionnelles
La Carte G pour la gestion locative
La carte S pour les syndic.

a) La carte Transaction (T)

La carte T, parfois dénommée « carte agent immobilier », est obligatoire pour les transactions immobilières sur les immeubles et fonds de commerce.

La carte doit être renouvelée tous les trois ans. Elle atteste de la moralité (absence d’interdiction de gérer), des compétences et de la qualification de l’agent immobilier (niveau de diplômes et équivalences).

Les promoteurs souhaitent souvent vendre eux-mêmes les biens qu’ils ont construits ou vont construire (biens en l’état de futur achèvement).

Ce faisant, le promoteur devient de facto un agent immobilier.

Toutefois, le promoteur immobilier n’a pas besoin de Carte T pour vendre les biens qui lui appartiennent. Il n’en a besoin que pour organiser des transactions sur les biens d’autrui.

Dans ce dernier cas, le promoteur devra s’adresser à la chambre de commerce et d’industrie pour obtenir la carte T.

Caractère personnel de la carte T

Les cartes sont personnelles et non transférables. Un mandat donné par un titulaire de la carte, à un de ses employés non titulaire, n’est en principe pas valable, et ce quelques soient les compétences objectives de l’employé.

Ce point à son importance dans l’apport d’affaires immobilières.

Le courtier ou négociateur qui n’est pas titulaire d’une carte professionnelle n’a en principe pas le droit de participer de façon habituelle à des transactions, c’est-à-dire qu’il ne peut en faire son métier.

S’il le faisait, il s’agirait tout simplement d’un « exercice illégal de la profession d’agent immobilier ».

La transaction reste valable, mais l’apporteur d’affaire ne peut pas prétendre à une quelconque commission, même si le dirigeant de l’agence lui a donné un mandat pour conclure l’affaire.

Il est donc utile de vérifier que le mandataire est bien titulaire d’une carte T, et si la réponse est non, savoir si cette opération est ponctuelle (unique) ou si c’est la profession de l’apporteur d’affaire.

L’enjeu est la possibilité de rémunérer l’apporteur d’affaires immobilières et donc, symétriquement, la possibilité de ne pas le rémunérer s’il n’est pas titulaire d’une carte professionnelle.

b) La carte Gestion (G)

Un gestionnaire locatif – couramment dénommé « administrateur de biens » – a pour mission de gérer des contrats de location pour le compte de propriétaires.

Sa mission comprend la recherche de locataires, le suivi du paiement des loyers, ainsi que des contrôles périodiques de l’état du logement.

Pour exercer dans la gestion locative, il faudra obtenir la carte professionnelle G. Celle-ci octroie au titulaire le droit de réceptionner des loyers, charges, prestations, cautions et des indemnités d’occupation.

En outre, la carte G permet à son titulaire de salarier d’autres agents immobiliers pour faire des opérations de gestion. En effet, le droit d’exercer délivré par la carte G est valable pour son titulaire comme pour ses salariés titulaires de la carte T.

c) La carte Syndic (S)

Tout syndic est dans l’obligation de posséder une carte professionnelle S sans laquelle son activité ne sera pas reconnue.

Le syndic professionnel administre la copropriété et gère ses finances. Il s’agit d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation, son entretien et de faire exécuter les travaux nécessaires.

Le syndic est lié à un syndicat de copropriétaires par un contrat à durée déterminée. Il agit au nom et pour le compte du syndicat, perçoit les charges, passe les contrats d’entretien et de conservation de l’immeuble et peut représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

d) Le Fichier national des professionnels de l’immobilier

Depuis le 1er juillet 2015, un fichier national recense tous les professionnels de l’immobilier titulaires de cartes professionnelles. Ce fichier, géré par les Chambres de Commerce et d’Industrie, est indispensable pour les vérifications d’usage.

Ne pas vérifier si votre interlocuteur est titulaire de la carte professionnelle adéquate peut avoir des conséquences juridiques et financières.

C’est pourquoi nous recommandons que cette vérification soit systématique et intégrée dans tous vos process précontractuels

Récapitulatif

Activité de Promoteur immobilier :

Garantie GFA
Garantie de parfait achèvement des travaux GPA
Garantie de bon fonctionnement (garantie biennale)
Garantie décennale
Assurance RCP Responsabilité Civile Professionnelle
Assurance DO dommages ouvrages
Assurance Tous Risque Chantier TRC (pour les constructeurs ou à leur demande)
Assurance de responsabilité civile décennale

Activité d’agent immobilier :

Assurance RCP Responsabilité Civile Professionnelle
Carte professionnelle T
Garantie financière (si maniement de fonds)

Activité de syndic :

Assurance RCP Responsabilité Civile Professionnelle
Garantie Financière
Carte professionnelle S

Activité de gestion locative

Assurance RCP Responsabilité Civile Professionnelle
Garantie Financière
Carte professionnelle G

En conclusion

De la recherche de terrains à la commercialisation des biens, le promoteur doit naviguer à travers un ensemble complexe de tâches, de responsabilités et de réglementations.

Il doit non seulement posséder des compétences techniques en matière de construction et une connaissance solide de la législation, mais aussi s’assurer de respecter les obligations en matière d’assurances et d’habilitation à exercer telle ou telle activité.

Le rôle des avocats du promoteur immobilier

Vous l’avez sans doute compris: s’entourer des conseils et de l’expérience d’avocats aguerris est indispensable pour organiser une activité aussi technique et complexe que la promotion immobilière.

Une structuration juridique et capitalistique du projet peut également être nécessaire.

Un cabinet comme Fieloux Avocats vous fournira des conseils précieux en termes de conformité juridique, de stratégie, de structuration.

Notre expérience permet une accélération notable des différentes étapes du projet y compris les relations administratives, le respect des exigences d’urbanisme, ou la gestion des litiges concernant l’obtention ou la contestation de permis de construire, d’aménager ou de démolir, tout en gérant les actions préventives en direction de tout type de partie prenante devant tout type de juridiction.

Il est donc recommandé de nous consulter dès le début du projet, pour évacuer le stress généré par les complexités du secteur immobilier et les incertitudes qui existent pour chacun d’entre eux, dans le but de repérer, évaluer et minimiser les risques dès le départ, en profitant de notre expérience acquise au fil de nombreux dossiers.