La promesse de vente est un avant-contrat qui fixe les conditions essentielles (prix, modalités de paiement, conditions suspensives, délais) avant l’acte définitif. Elle apporte une sécurité juridique aux deux parties et se décline principalement en deux formes :
- Promesse de vente synallagmatique (souvent appelée compromis de vente)
- Promesse de vente unilatérale
À retenir : la promesse organise l’accord, cadre les délais et formalise les cas de désengagement sans pénalité quand les conditions prévues ne se réalisent pas.
Tableau comparatif : promesse synallagmatique vs unilatérale
| Critère | Promesse synallagmatique (compromis) | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Nature de l’engagement | Réciproque : acheteur & vendeur s’engagent | Asymétrique : vendeur engagé, option pour l’acheteur |
| Fondement juridique | Art. 1589 C. civ. : « la promesse vaut vente » si accord sur chose & prix | Art. 1124 C. civ. : droit d’option du bénéficiaire ; révocation inefficace pendant l’option |
| Sécurité pour le vendeur | Élevée (engagement de l’acheteur) | Moyenne (bien immobilisé pendant l’option) |
| Sécurité pour l’acheteur | Élevée sous conditions suspensives | Très bonne (liberté d’acheter ou non pendant l’option) |
| Argent en jeu | Dépôt de garantie (souvent 5–10%) | Indemnité d’immobilisation (déduite du prix si achat) |
| Quand la choisir ? | Accord ferme sous réserve de conditions | Laisser du temps à l’acheteur sérieux pour se décider |
Conditions suspensives : la clé d’une promesse de vente utile
Les conditions suspensives mettent le contrat “en pause” jusqu’à leur réalisation. Sans réalisation, pas de vente et pas de pénalité.
Exemples courants (selon les cas) :
- Obtention d’un emprunt bancaire
- Autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable)
- Purge du droit de préemption (commune, locataire commercial)
- Absence de servitudes lourdes
- Vente d’un autre bien de l’acheteur
Bon réflexe rédactionnel : préciser délais, pièces à fournir, événements déclencheurs et modalités de preuve (pour éviter les litiges sur la bonne foi et la réalisation de la condition).
Droit de rétractation (10 jours) pour les non-professionnels
Conformément à l’article L. 271-1 du CCH, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la présentation de la promesse.
- Rétractation par LRAR pendant ce délai
- Remboursement du dépôt/indemnité d’immobilisation en cas de rétractation
- Passé ce délai, la somme devient en principe acompte sur le prix (si la vente se poursuit)
Zoom 1 — Promesse de vente synallagmatique (compromis)
Définition : avant-contrat par lequel les deux parties s’engagent à conclure la vente si les conditions sont réunies.
- Art. 1589 C. civ. : la promesse vaut vente si chose & prix sont convenus
- Éléments à insérer : conditions de la vente, modalités de paiement, délai de réitération, prix, détails sur le bien (diagnostics, copropriété…), conditions suspensives
- Formalité : enregistrement (coût indicatif communiqué : 125 € en 2024)
- Garanties du vendeur : dépôt de garantie (souvent 5–10%), possibilité d’exécution forcée
- Sorties : droit de rétractation (non-pros) ; non-réalisation d’une condition suspensive
Checklist synallagmatique
□ Prix & modalités de paiement précisés
□ Délai de réitération & prorogation
□ Conditions suspensives rédigées finement
□ Diagnostics & documents techniques listés
□ Pénalités/garanties prévues en cas de manquements
Zoom 2 — Promesse de vente unilatérale
Définition : le vendeur s’engage à vendre à un prix déterminé pendant une période fixée ; l’acheteur a une option d’achat (il décide de lever ou non).
- Art. 1124 C. civ. : la révocation pendant l’option n’empêche pas la formation du contrat ; nullité d’une vente conclue avec un tiers de mauvaise foi
- Contenu : prix & description du bien, délai d’option, conditions suspensives, indemnité d’immobilisation
- Indemnité : conservée si l’option n’est pas levée (sauf réalisation négative d’une condition suspensive) ; déduite du prix si achat
- Formalités : sous seing privé ou notarié ; recommandé d’être accompagné pour éviter les clauses déséquilibrées
Checklist unilatérale
□ Montant & sort de l’indemnité d’immobilisation
□ Délai d’option clair + modalités de notification
□ Conditions suspensives & pièces justificatives
□ Clauses de substitution / cession d’option si besoin
Cas pratiques fréquents (extraits de situations typiques)
- Prêt refusé après démarches sérieuses → condition suspensive non réalisée : la vente n’a pas lieu, indemnité restituée.
- Rétractation dans le délai légal (non-pro) → promesse caduque, somme restituée.
- Option non levée sans conditions suspensives → indemnité acquise au vendeur.
- Vente à un tiers pendant l’option (unilatérale) → risque d’indemnisation voire exécution forcée selon la situation (bonne foi du tiers, etc.).
FAQ — “People Also Ask” (basé sur ton contenu)
La promesse de vente vaut-elle vente ?
Oui en synallagmatique, si accord sur la chose et le prix (art. 1589 C. civ.).
Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale ?
Le compromis engage les deux parties ; la unilatérale engage le vendeur et laisse une option à l’acheteur (art. 1124 C. civ.).
Combien pour l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt ?
Usuellement 5–10% du prix. Elle est restituée si une condition suspensive convenue ne se réalise pas.
Quelles conditions suspensives utiles ?
Crédit, autorisations d’urbanisme, purge du droit de préemption, absence de servitudes, vente d’un autre bien.
Comment exercer la rétractation (non-pro) ?
Par lettre recommandée avec AR dans les 10 jours suivant la présentation de la promesse (L. 271-1 CCH).
Références légales citées
- Article 1589 du Code civil : promesse synallagmatique (la promesse vaut vente)
- Article 1124 du Code civil : promesse unilatérale (option, révocation, tiers)
- Article L. 271-1 CCH : droit de rétractation de 10 jours (non-pro)
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