Introduction : L'Immobilier d'Entreprise, des Opérations Complexes à Forts Enjeux
immobilier d’entreprise représente un secteur économique majeur en France, avec un volume de transactions annuel dépassant 30 milliards d’euros. Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques, centres commerciaux, actifs hôteliers, ensembles immobiliers complexes : ces actifs immobiliers constituent à la fois des outils de production pour les entreprises utilisatrices et des vecteurs d’investissement pour les investisseurs institutionnels et les promoteurs immobiliers.
La complexité juridique de l’immobilier d’entreprise nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé à chaque étape du cycle de vie d’un actif : structuration des acquisitions (M&A immobilier, acquisitions de foncier), développement de projets complexes (promotion immobilière, scission de copropriété, division parcellaire), obtention des autorisations administratives (permis de construire, PLU, ZAC), exploitation (baux commerciaux, gestion locative), et cession.
Les projets immobiliers de grande ampleur que traite Fieloux Avocats (rénovation urbaine, ensembles immobiliers complexes, opérations de promotion d’envergure, M&A immobilier) présentent des enjeux financiers considérables, une multiplicité de réglementations applicables (urbanisme, construction, environnement, fiscal), et une technicité des montages juridiques qui exigent une expertise pointue et une connaissance approfondie des pratiques de marché.
Sommaire
M&A Immobilier : Structurer et Sécuriser Vos Acquisitions et Cessions
Les Opérations de M&A Immobilier
M&A immobilier désigne les opérations de fusion-acquisition portant sur des actifs immobiliers ou des sociétés détenant des actifs immobiliers. Ces opérations présentent des spécificités juridiques, fiscales et financières qui nécessitent une expertise approfondie.
L’acquisition d’actifs immobiliers (asset deal) consiste à acquérir directement les biens immobiliers (terrains, immeubles) détenus par le vendeur. Cette structure permet à l’acquéreur de choisir précisément les actifs qu’il souhaite acquérir et d’éviter de reprendre les passifs de la société vendeuse. Cependant, elle génère des coûts fiscaux élevés (droits d’enregistrement de 5,80% du prix de vente) et nécessite de purger les baux commerciaux en cours si l’acquéreur souhaite les résilier.
L’acquisition de titres de sociétés immobilières (share deal) consiste à acquérir les actions ou parts sociales d’une société détenant des actifs immobiliers. Cette structure permet de bénéficier d’une fiscalité allégée (droits d’enregistrement de 0,1% après abattement, ou exonération totale pour les sociétés de capitaux), de conserver les baux commerciaux en cours sans formalités, et de reprendre l’historique fiscal et comptable de la société. En contrepartie, l’acquéreur reprend également les passifs de la société (dettes, contentieux, garanties données).
Les opérations de build-up immobilier
L'Acquisition de Foncier pour Promotion Immobilière
acquisition de foncier constitue la première étape de tout projet de promotion immobilière. Le promoteur doit sécuriser le foncier avant de lancer les études de faisabilité et d’obtenir les autorisations administratives.
La permet au promoteur de bloquer le foncier pendant la durée nécessaire pour réaliser les études de faisabilité (étude de marché, étude technique, étude financière) et obtenir les autorisations administratives (permis de construire, autorisation de division). La promesse est généralement conclue pour une durée de 12 à 24 mois et comporte des conditions suspensives (obtention du permis de construire, purge du droit de préemption de la commune, absence de recours des tiers contre le permis de construire).
Le droit de préemption urbain permet aux communes de préempter les terrains situés dans certaines zones définies par le plan local d’urbanisme (PLU) pour réaliser des projets d’intérêt général (logements sociaux, équipements publics, espaces verts). Le promoteur doit notifier le projet de vente à la commune et attendre l’expiration du délai de préemption (2 mois) avant de pouvoir acquérir le terrain. Si la commune préempte, le promoteur perd l’opportunité d’acquisition.
La purge des servitudes et des droits réels constitue une étape essentielle de l’acquisition de foncier. L’avocat vérifie l’existence de servitudes (droit de passage, servitude de vue, servitude d’écoulement des eaux) ou de droits réels (usufruit, droit d’usage, bail emphytéotique) grevant le terrain, et négocie leur extinction ou leur modification pour permettre la réalisation du projet de promotion.
La dépollution des sols
Les Cessions de Sociétés Immobilières
cession de sociétés immobilières présente des spécificités juridiques et fiscales qui nécessitent une structuration adaptée.
La structuration de la cession dépend de plusieurs paramètres : la nature de la société (SCI, SARL, SAS), le régime fiscal de la société (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu), la situation patrimoniale de la société (actifs, passifs, trésorerie), et les objectifs des parties (optimisation fiscale, conservation de certains actifs, réinvestissement du prix de cession).
*La garantie d’actif et de passif (GAP) constitue la garantie essentielle de la cession de sociétés immobilières. Le vendeur garantit à l’acquéreur l’exactitude des comptes sociaux, l’absence de passifs non déclarés, et la conformité juridique et fiscale de la société. La GAP est généralement plafonnée (50% à 100% du prix de cession) et limitée dans le temps (2 à 5 ans selon les risques identifiés). L’avocat négocie les termes de la GAP pour protéger au mieux les intérêts de son client.
Les clauses d’earn-out (complément de prix) permettent de différer une partie du prix de cession en fonction de la performance future de la société ou des actifs immobiliers cédés. Ces clauses sont particulièrement utilisées dans les cessions de sociétés de promotion immobilière, où une partie du prix est indexée sur le chiffre d’affaires futur généré par les programmes immobiliers en cours de commercialisation.
L’optimisation fiscale de la cession
La Due Diligence Immobilière Approfondie
due diligence immobilière constitue l’audit juridique, technique, environnemental et fiscal des actifs immobiliers préalablement à leur acquisition. Pour les opérations de M&A immobilier de grande ampleur, la due diligence doit être particulièrement approfondie.
Due diligence juridique : L’avocat vérifie la situation juridique de chaque actif immobilier : propriété et droits réels (chaîne de propriété sur 30 ans, hypothèques, servitudes, droits de préemption), urbanisme (conformité au PLU, permis de construire réguliers, respect des règles de constructibilité), baux en cours (analyse des baux commerciaux, vérification du paiement des loyers, identification des litiges locatifs), copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblées générales, charges de copropriété, travaux votés), et contentieux en cours (litiges locatifs, contentieux administratifs, procédures fiscales).
Due diligence technique : Un bureau d’études techniques réalise un audit de l’état physique de chaque immeuble (structure, toiture, façades, installations techniques) et chiffre les travaux de mise en conformité ou de rénovation nécessaires. Pour les portefeuilles d’actifs importants, la due diligence technique peut représenter plusieurs semaines de travail et mobiliser des équipes pluridisciplinaires (ingénieurs structure, thermiciens, électriciens).
Due diligence environnementale : Un bureau d’études environnementales vérifie l’absence de pollution des sols (notamment pour les sites industriels ou les stations-service), la conformité aux réglementations environnementales (amiante, plomb, termites, performance énergétique), et les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, séismes). Pour les sites industriels, la due diligence environnementale peut révéler des coûts de dépollution très élevés qui remettent en cause la rentabilité de l’opération.
Due diligence fiscale
Promotion Immobilière Complexe : Structurer et Réaliser Vos Projets d'Envergure
La Scission de Copropriété
scission de copropriété consiste à diviser un immeuble en copropriété en plusieurs lots indépendants pouvant être vendus séparément. Cette opération complexe est fréquemment utilisée par les promoteurs immobiliers pour valoriser des immeubles anciens ou restructurer des ensembles immobiliers.
Les conditions de la scission : La scission de copropriété nécessite l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des deux tiers des voix. Le projet de scission doit être préparé par un géomètre-expert qui établit le nouvel état descriptif de division et le nouveau règlement de copropriété. L’avocat vérifie la faisabilité juridique de la scission, rédige les documents nécessaires, et accompagne le promoteur lors de l’assemblée générale.
Les enjeux juridiques : La scission de copropriété soulève plusieurs difficultés juridiques : répartition des charges de copropriété entre les nouveaux lots, sort des équipements communs (chauffage collectif, ascenseurs), gestion des servitudes entre les lots créés, et opposabilité de la scission aux tiers (locataires, créanciers hypothécaires). L’avocat doit anticiper ces difficultés et sécuriser l’opération par des clauses adaptées dans le règlement de copropriété.
La valorisation par la scission
La Division Parcellaire
division parcellaire consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles distinctes pouvant être vendues séparément ou construites indépendamment. Cette opération est fréquemment utilisée par les promoteurs pour optimiser la valorisation du foncier.
L’autorisation de division : La division d’un terrain en plus de deux lots nécessite une autorisation administrative (déclaration préalable ou permis d’aménager selon l’ampleur de la division). L’administration vérifie que la division respecte les règles d’urbanisme applicables (surface minimale des parcelles, accès à la voirie, raccordement aux réseaux). Le délai d’instruction est de 1 mois pour une déclaration préalable, 3 mois pour un permis d’aménager.
Les servitudes de passage : La division parcellaire nécessite souvent la création de servitudes de passage pour permettre l’accès des parcelles enclavées à la voirie publique. L’avocat rédige les actes de constitution de servitudes et veille à leur inscription au service de la publicité foncière pour les rendre opposables aux tiers.
La viabilisation des parcelles
Les Opérations de VEFA Complexes
vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur (promoteur) s’engage à édifier un immeuble et l’acquéreur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Les VEFA de grande ampleur (immeubles de bureaux, centres commerciaux, résidences hôtelières) présentent des spécificités qui nécessitent une expertise approfondie : montants financiers très élevés (plusieurs dizaines de millions d’euros), multiplicité des intervenants (promoteur, constructeur, architecte, bureaux d’études, acquéreur, banque financeuse), complexité technique des ouvrages, et délais de réalisation longs (2 à 5 ans).
La garantie financière d’achèvement (GFA) : Le promoteur doit souscrire une GFA garantissant l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance. Pour les opérations de grande ampleur, la GFA peut prendre la forme d’une caution bancaire de plusieurs millions d’euros ou d’une assurance-achèvement. L’avocat négocie les termes de la GFA avec la banque ou l’assureur pour minimiser le coût de la garantie.
Les appels de fonds : L’acquéreur paie le prix de vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon un échéancier défini dans le contrat de VEFA (5% à la signature du contrat, 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de l’immeuble, 5% à la livraison). Pour les VEFA de grande ampleur, les appels de fonds peuvent représenter plusieurs millions d’euros à chaque échéance. L’avocat vérifie que les appels de fonds correspondent à l’avancement réel des travaux et protège l’acquéreur contre les appels de fonds abusifs.
: Le promoteur doit garantir l’achèvement de l’immeuble à la date prévue (garantie de livraison), la conformité de l’immeuble aux spécifications du contrat (garantie de conformité), et la réparation des vices et malfaçons (garantie de parfait achèvement pendant 1 an, garantie biennale de bon fonctionnement pendant 2 ans, garantie décennale pendant 10 ans). Pour les VEFA de grande ampleur, ces garanties représentent des enjeux financiers considérables et doivent être négociées avec soin.
Le BEFA (bail en l’état futur d’achèvement) : Alternative à la VEFA, le
Le Contrat de Promotion Immobilière
contrat de promotion immobilière est le contrat par lequel un promoteur immobilier s’engage envers un maître d’ouvrage à réaliser un programme immobilier (conception, obtention des autorisations, construction, commercialisation).
Les obligations du promoteur : Le promoteur doit réaliser l’ensemble des prestations nécessaires à la livraison du programme : études préalables (étude de marché, étude de faisabilité technique et financière), conception architecturale (choix de l’architecte, élaboration des plans), obtention du permis de construire et des autorisations administratives, passation des marchés de travaux avec les entreprises, coordination et suivi du chantier, commercialisation des lots (si le programme est destiné à la vente), et livraison de l’immeuble achevé.
La rémunération du promoteur : Le promoteur est rémunéré par des honoraires calculés généralement en pourcentage du coût total de l’opération (5% à 10% selon la complexité du programme). Pour les programmes de grande ampleur, les honoraires du promoteur peuvent représenter plusieurs millions d’euros. L’avocat négocie les modalités de calcul et de paiement des honoraires pour protéger les intérêts du maître d’ouvrage.
Les garanties du promoteur
Urbanisme et Autorisations : Sécuriser Vos Projets Face aux Réglementations
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et les Règles de Constructibilité
Plan Local d’Urbanisme (PLU) constitue le document de référence définissant les règles d’urbanisme applicables sur le territoire d’une commune. Le promoteur doit vérifier la compatibilité de son projet avec le PLU avant d’acquérir le foncier et de lancer les études de conception.
Les zones du PLU : Le PLU divise le territoire communal en plusieurs zones : zones urbaines (U) où la construction est autorisée, zones à urbaniser (AU) destinées à être ouvertes à l’urbanisation, zones agricoles (A) où seules les constructions nécessaires à l’exploitation agricole sont autorisées, et zones naturelles (N) protégées où la construction est interdite. Le promoteur doit vérifier que le terrain est situé en zone U ou AU pour pouvoir y réaliser un projet de promotion immobilière.
Les règles de constructibilité : Le PLU fixe pour chaque zone des règles de constructibilité : coefficient d’emprise au sol (CES), coefficient de surface de plancher (CSP), hauteur maximale des constructions, recul par rapport aux limites séparatives, stationnement obligatoire, espaces verts obligatoires. Ces règles déterminent la capacité constructible du terrain et conditionnent la rentabilité du projet de promotion.
Les servitudes d’utilité publique : Le PLU identifie les servitudes d’utilité publique grevant le territoire communal : servitudes de protection des monuments historiques, servitudes de protection des sites naturels, servitudes relatives aux voies publiques, servitudes relatives aux réseaux publics. Le promoteur doit vérifier que le terrain n’est pas grevé de servitudes incompatibles avec son projet.
La modification du PLU
Le Permis de Construire et les Autorisations Administratives
permis de construire est l’autorisation administrative obligatoire pour réaliser des travaux de construction, d’extension ou de modification d’un bâtiment.
La procédure d’instruction : Le dossier de demande de permis de construire est déposé en mairie. L’administration dispose d’un délai d’instruction de 2 mois (maisons individuelles) ou 3 mois (autres constructions) pour instruire la demande. Ce délai peut être prorogé en cas de consultation d’organismes externes (architecte des bâtiments de France, commission de sécurité, autorité environnementale). Pour les projets de grande ampleur, le délai d’instruction peut atteindre 6 à 9 mois.
Le contrôle de légalité : Le permis de construire doit respecter les règles d’urbanisme applicables : PLU, règlement national d’urbanisme (RNU), servitudes d’utilité publique, règles de construction (code de la construction et de l’habitation). L’administration vérifie la conformité du projet à ces règles et peut refuser le permis de construire si le projet ne les respecte pas.
Le recours des tiers : Les tiers (notamment les voisins) peuvent former un recours contentieux contre le permis de construire devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain. Ce risque de recours doit être anticipé et géré par le promoteur et son avocat. Un recours peut bloquer le projet pendant 12 à 24 mois et remettre en cause sa rentabilité.
La purge du risque de recours
Les Zones d'Aménagement Concerté (ZAC)
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) est une procédure d’urbanisme opérationnel permettant à une collectivité publique de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de leur cession ou de leur location à des promoteurs immobiliers.
La création d’une ZAC : La collectivité publique (commune ou établissement public de coopération intercommunale) décide de créer une ZAC par délibération du conseil municipal ou communautaire. La création de la ZAC nécessite une étude d’impact environnemental, une concertation publique, et l’approbation d’un dossier de création définissant le périmètre de la ZAC, les objectifs d’aménagement, et le programme des équipements publics.
Le concessionnaire d’aménagement : La collectivité publique confie généralement la réalisation de la ZAC à un concessionnaire d’aménagement (société d’économie mixte, établissement public d’aménagement, ou promoteur privé) qui réalise les travaux d’aménagement (voiries, réseaux, espaces publics) et commercialise les terrains aménagés auprès des promoteurs immobiliers.
Les avantages de la ZAC
Le Contentieux Administratif de l'Urbanisme
contentieux administratif de l’urbanisme regroupe l’ensemble des recours juridictionnels contre les décisions administratives en matière d’urbanisme (permis de construire, PLU, ZAC).
Le recours pour excès de pouvoir : Tout tiers justifiant d’un intérêt à agir peut former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain. Le tribunal vérifie la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme applicables et peut l’annuler s’il est illégal.
Le référé-suspension : Le requérant peut demander au juge des référés du tribunal administratif de suspendre l’exécution du permis de construire en urgence si celui-ci présente un moyen sérieux de nature à justifier son annulation. Le référé-suspension bloque le projet pendant toute la durée de l’instruction du recours au fond (12 à 24 mois).
La défense du permis de construire : L’avocat spécialisé en droit de l’urbanisme défend le permis de construire en démontrant sa conformité aux règles d’urbanisme applicables, en contestant les arguments des requérants, et en sollicitant le rejet du recours. La qualité de la défense juridique est déterminante pour la réussite du projet.
La régularisation du permis de construire
Les Baux Commerciaux
Le Régime du Bail Commercial
bail commercial est le contrat de location d’un local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Il est régi par un régime juridique protecteur du locataire (statut des baux commerciaux).
Durée minimale : Le bail commercial doit avoir une durée minimale de 9 ans. Le bailleur s’engage pour 9 ans fermes, tandis que le locataire peut donner congé à l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans, ou 9 ans).
Droit au renouvellement : À l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que pour des motifs graves et légitimes (inexécution par le locataire de ses obligations) ou en versant au locataire une indemnité d’éviction correspondant au préjudice subi (généralement équivalente à la valeur du fonds de commerce).
Loyer et révision : Le loyer initial est librement fixé par les parties. Le loyer peut être révisé tous les 3 ans (révision triennale) ou annuellement si le bail le prévoit (indexation sur l’indice des loyers commerciaux – ILC ou l’indice des loyers des activités tertiaires – ILAT). La révision est plafonnée par la variation de l’indice, sauf si le bail prévoit une clause d’échelle mobile.
Déplafonnement
Les Clauses Essentielles du Bail Commercial
Clause de destination : Cette clause définit l’activité autorisée dans les locaux loués. Elle peut être large (« tous commerces ») ou restrictive (« vente de vêtements exclusivement »). Le locataire peut demander une déspécialisation (partielle ou totale) pour exercer une activité connexe ou différente, sous conditions.
: Cette clause permet au bailleur de demander la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (notamment le non-paiement du loyer). La mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite une procédure stricte (commandement de payer avec sommation de régulariser dans un délai de un mois, puis assignation en constatation de la résiliation).
Clause de garantie : Le bailleur exige généralement une garantie du paiement du loyer et des charges : dépôt de garantie (généralement 3 mois de loyer), caution solidaire d’un tiers (souvent le dirigeant de la société locataire), ou garantie bancaire.
Clause de travaux : Le bail répartit les obligations de travaux entre le bailleur (généralement les gros travaux de structure) et le locataire (généralement les travaux d’entretien courant et les travaux d’aménagement intérieur).
La Cession de Bail et le Droit de Préemption
cession de bail commercial permet au locataire de transférer ses droits et obligations à un nouveau locataire (le cessionnaire).
Principe de libre cessibilité : Le bail commercial est librement cessible avec le fonds de commerce. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail accompagnant la cession du fonds de commerce, sauf clause contraire du bail.
Clause d’agrément : Le bail peut prévoir une clause d’agrément imposant au locataire d’obtenir l’accord préalable du bailleur pour céder le bail. Le bailleur ne peut refuser son agrément que pour des motifs graves et légitimes (solvabilité insuffisante du cessionnaire, activité incompatible avec la destination de l’immeuble).
Droit de préemption du bailleur
La Fiscalité de l'Immobilier d'Entreprise
Les Droits d'Enregistrement et la TVA
acquisition d’un bien immobilier est soumise soit aux droits d’enregistrement, soit à la TVA.
Droits d’enregistrement : Les acquisitions d’immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5,80% (5,09% pour le département + 0,71% pour la commune et l’État).
TVA immobilière : Les acquisitions d’immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans) ou de terrains à bâtir sont soumises à la TVA au taux de 20%. L’acquéreur assujetti à la TVA peut récupérer cette TVA si l’immeuble est affecté à une activité taxable.
Option pour la TVA
La Taxe Foncière
taxe foncière est un impôt local annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier.
Assiette : La taxe foncière est calculée sur la valeur locative cadastrale de l’immeuble (valeur locative théorique déterminée par l’administration fiscale) multipliée par les taux votés par les collectivités locales (commune, département, intercommunalité).
Exonérations : Certains immeubles bénéficient d’exonérations temporaires de taxe foncière : constructions neuves (exonération de 2 ans), immeubles affectés à certaines activités (recherche, enseignement).
Répartition entre bailleur et locataire
La Contribution Économique Territoriale (CET)
CET est un impôt local dû par les entreprises, composé de deux taxes : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Cotisation foncière des entreprises (CFE) : La CFE est due par toute entreprise exerçant une activité professionnelle non salariée. Elle est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise.
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
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