Nos conseillers juridiques vous accompagneront.Il existe plusieurs types de promesses de vente immobilières, chacune adaptée à des situations spécifiques et offrant des niveaux d’engagement différents.
Les deux formes principales sont la promesse de vente synallagmatique, également connue sous le nom de compromis de vente, et la promesse de vente unilatérale.
Chacune de ces promesses présente des caractéristiques distinctes, des avantages et des inconvénients, répondant ainsi aux divers besoins des parties impliquées dans une transaction immobilière.
Le terme « synallagmatique » vient du grec ancien συνάλλαγμα, sunállagma (« échange de relations, contrat »).
Avant d’aborder les différents types de promesses de vente, un rappel sur quelques notions juridiques connexes est nécessaires.
Les conditions suspensivesLes conditions suspensives sont la raison principale conduisant à conclure une promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale.
Une condition suspensive permet de suspendre l’exécution d’un contrat, c’est-à-dire que le contrat est mis « en attente », jusqu’au moment où la condition est réalisée.
Par exemple, un acheteur est intéressé par le bien, mais il doit obtenir un prêt bancaire pour le faire. L’acheteur serait mal avisé d’acheter sans être certain que le prêt lui sera accordé, car sinon l’acheteur sera obligé d’acheter sans les fonds dont il a besoin, ce qui peut le mettre dans une situation financière très difficile, et les tribunaux ne seront pas indulgents dans un tel cas.
Les parties vont donc se mettre d’accord pour laisser à l’acheteur le temps d’accomplir ses démarches avant d’acheter.
Ces conditions suspensives définissent aussi les circonstances dans lesquelles les parties peuvent se retirer de la vente sans pénalités.
Ainsi, si les conditions ne sont pas réalisées, la vente n’a pas lieu sans qu’il y ait lieu au paiement d’une indemnité ou d’une pénalité.
Les conditions suspensives courantes incluent :
- Obtention d’un emprunt bancaire
- Obtention du permis de construire ou d’une déclaration préalable
- Purge du droit de préemption de la commune ou du locataire commercial
- Absence de servitude
- Vente d’un autre bien immobilier de l’acheteur
Le droit de rétractation de 10 jours pour les non professionnelsEn vertu de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d’un droit de rétractation de 10 jours.
L’acte de vente définitif ne peut pas être signé pendant ce délai de dix jours qui commence le jour de la présentation de la promesse de vente.
Pendant ce délai, la rétractation de l’acheteur, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, il récupérera le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation sans pénalités.
S’il n’exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation versée sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.
1. La promesse de vente synallagmatique
Une promesse de vente synallagmatique est un contrat préliminaire à la vente dans le processus d’achat et de vente de biens immobiliers.
Cette promesse engage mutuellement l’acheteur et le vendeur à conclure la transaction dans le futur, en général à partir du moment où des conditions sont réunies, telles que l’obtention d’un prêt bancaire, fournissant ainsi une sécurité juridique avant la signature de l’acte de vente définitif.
Définition et Nature Juridique
La promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent mutuellement à réaliser la vente d’un bien immobilier.
Selon l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
L’engagement des parties est ferme.
Cela signifie que lorsque les conditions suspensives seront accomplies, la promesse synallagmatique aura la même valeur juridique qu’un acte de vente définitif.
Contenu de la Promesse Synallagmatique
Pour être valide, une promesse de vente synallagmatique doit inclure les éléments suivants :
- Conditions de la vente : Les termes et conditions sous lesquels la vente sera réalisée.
- Modalités de paiement : Les détails sur la façon dont le paiement sera effectué.
- Délai de régularisation : Le temps imparti pour finaliser la vente définitive.
- Prix définitif du bien : Le montant exact pour lequel le bien sera vendu.
- Détails sur le bien : Informations techniques comme les diagnostics immobiliers, les règlements de copropriété, etc.
- Conditions suspensives : circonstances dans lesquelles la vente n’aura pas lieu sans pénalités pour l’une quelconque des parties, comme le défaut d’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire.
Formalités
La promesse synallagmatique peut être rédigée par les parties elles-mêmes ou par un tiers, tel qu’un notaire, un avocat ou un agent immobilier.
Elle doit être enregistrée auprès de l’administration, ce qui entraîne un coût de 125 euros (en 2024).
Cette formalité garantit l’opposabilité du contrat aux tiers et assure une sécurité juridique supplémentaire.
Engagement des Parties
La signature d’une promesse synallagmatique engage fermement l’acheteur et le vendeur :
- L’acheteur s’engage à acheter le bien aux conditions convenues.
- Le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur aux mêmes conditions.
La seule inconnue à ce stade réside dans la réalisation ou non des conditions suspensives qui, si elles sont réalisées, rendront la vente définitive.
Avantages de la promesse de vente synallagmatique
- Elle sécurise la transaction immobilière en fixant clairement les termes et conditions avant la vente définitive.
- Elle engage fermement les deux parties, sous réserve de réalisation des conditions suspensives.
- Elle détaille toutes les modalités de la vente, réduisant ainsi les risques de litiges.
Les garanties du vendeur
Dans une promesse de vente synallagmatique, le vendeur peut bénéficier de diverses garanties visant à le dédommager si la vente ne se poursuit pas sans raison valable.
La promesse prévoit généralement un dépôt de garantie qui reviendra au vendeur si l’acheteur n’achète pas. Cette garantie, exprimée en pourcentage du prix de vente, est généralement de l’ordre de 5 à 10 % du prix.
Le vendeur a également la possibilité de poursuivre la vente forcée du bien en justice.
Possibilités de désengagement
Bien que la promesse de vente synallagmatique engage fermement les parties, certaines flexibilités sont prévues :
- Droit de rétractation de l’acheteur : l’acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours après la signature de la promesse.
- Non réalisation d’une condition suspensive : si une condition suspensive (comme l’obtention d’un prêt bancaire) n’est pas réalisée, les parties peuvent se désengager de la promesse sans pénalité. Dans les ventes aux particuliers, le prêt bancaire est d’ailleurs la raison principale pour laquelle la promesse a été donnée : avoir le temps d’obtenir un prêt sans craindre qu’un autre achète le bien pendant ce temps, et ne pas se précipiter pour acheter un bien pour lequel l’acheteur n’a pas les liquidités nécessaires.
2. La promesse de vente unilatérale
La promesse de vente unilatérale est également un avant-contrat dans les transactions immobilières.
L’article 1124 du Code civil définit la promesse de vente unilatérale et précise le sort du contrat en cas de révocation de la promesse pendant le délai de levée de l’option :
« La promesse unilatérale est un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit de décider de la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déjà déterminés, et pour la formation duquel seul le consentement du bénéficiaire manque. La révocation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».
Distinction avec la promesse synallagmatique
A la différence de la promesse de vente synallagmatique, la promesse unilatérale contient des engagements asymétriques.
Alors que dans la promesse synallagmatique de vente, les deux parties sont fermement engagées sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, dans la promesse unilatérale de vente seul le vendeur est définitivement engagé.
Définition et Fonctionnement
La promesse de vente unilatérale est un engagement juridique unilatéral du propriétaire, ou promettant, envers le bénéficiaire, qui est l’acheteur potentiel :
- Le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé pendant une période définie, généralement de trois mois.
- L’acheteur bénéficie d’une option exclusive pour décider s’il achète ou non le bien durant cette période.
Ainsi, la promesse unilatérale de vente donne à l’acheteur une option d’achat sans obligation, tandis que le vendeur est lié par son engagement dès la signature de la promesse.
Contenu du Contrat
Pour être valide, la promesse de vente unilatérale doit inclure :
- Le prix de vente et une description détaillée du bien immobilier.
- Le délai de l’option bénéficiant à l’acquéreur
- Les conditions suspensives spécifiques comme l’obtention d’un prêt.
- Le montant de l’indemnité d’immobilisation
Intérêt pour le vendeur : l’indemnité d’immobilisation
Pour compenser l’immobilisation du bien pendant la période d’option, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation, dont le montant est décidé entre les parties.
Si l’acheteur décide de ne pas exercer son option d’achat, ou oublie de le faire, cette somme est conservée par le vendeur, sauf en cas de non réalisation de conditions suspensives convenues entre les parties.
Si l’acheteur exerce l’option, l’indemnité d’immobilisation est le plus souvent déduite du prix restant à payer par l’acheteur.
Droit de Rétractation
L’acheteur bénéficie du même délai de rétractation que pour la promesse de vente synallagmatique.
Formalités
La promesse de vente unilatérale peut être rédigée par un notaire ou par les parties elles-mêmes sous seing privé (un contrat entre elles).
- Il est fortement conseillé de recourir aux conseils d’un notaire ou d’un avocat pour contrôler que la promesse n’entraine pas de conséquences non souhaitées et ne contient pas de clauses abusives.
- Si elle est rédigée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès des services fiscaux pour être incontestable.
Exemples de situations régulièrement rencontrées
- Un acheteur est allé voir 3 banques mais aucune ne souhaite lui accorder de prêt. La condition suspensive ne peut pas être réalisée et la vente n’aura pas lieu. L’indemnité d’immobilisation lui est restituée.
- Un acheteur décide de se rétracter avant la fin du délai légal de 10 jours. Il s’est rétracté dans les délais, et la vente n’a pas lieu, la promesse de vente est caduque, et l’indemnité d’immobilisation lui est restituée.
- Après le délai légal de rétractation de 10 jours, un acheteur décide finalement ne pas acheter, et il n’exerce donc pas l’option. Il n’y avait pas de conditions suspensives qui peuvent être invoquées. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation est due au vendeur.
- Un vendeur décide de vendre à une autre personne alors que la promesse unilatérale est toujours en vigueur, l’acheteur étant en train de finaliser les démarches pour un prêt, qui lui est finalement accordé, mais entre-temps, le vendeur a vendu à une autre personne.
Dans ce cas, le vendeur devra indemniser l’acheteur : soit il paiera des dommages intérêts pour le préjudice subi par l’acheteur – qui non seulement a perdu la possibilité d’acquérir un bien mais s’est en plus engagé dans un prêt bancaire – soit la vente aura quand même lieu par exécution forcée de la vente, ce qui peut être compliqué si un autre acheteur a acquis le bien de bonne foi, cette bonne foi rendant la vente opposable aux tiers, dont fait partie le premier « ex acheteur ».
En conclusion
La promesse de vente immobilière, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale, offre des garanties tant pour l’acheteur que pour le vendeur, et permet de fixer les termes essentiels de la vente à venir.
L’avantage principal est de laisser du temps à la partie qui en a besoin, sans craindre, en principe, de voir le bien immobilier partir à un autre acheteur.
En raison de la complexité des engagements, des nombreuses clauses à considérer et vu la jurisprudence qui peut être délicate à manier, il est fortement recommandé de s’entourer de conseils avisés, comme ceux que vous obtiendrez auprès de Fieloux Avocats.
Références
Différents types de contrats : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000032006712/
Article 1589 du Code Civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441324
Article 1124 du Code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818/
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