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Les loyers impayés constituent un véritable casse-tête pour les bailleurs commerciaux. Face à cette situation, la clause résolutoire est un outil efficace permettant de résilier un bail de plein droit. Cependant, son activation implique le respect de nombreuses règles juridiques. Dans cet article, nous détaillons les étapes indispensables pour activer la clause résolutoire et expliquerons pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé pour sécuriser vos démarches.
Comprendre la clause résolutoire dans un bail commercial
La clause résolutoire est une disposition contractuelle permettant de mettre fin automatiquement à un bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. C’est à dire que lorsque ces conditions d’application sont réunies, le juge ne peut que constater le jeu de la résolution.
En matière de baux commerciaux elle est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui encadre strictement son application.
Une clause encadrée par la loi
les conditions suivantes doivent être respectées pour que le bailleur puisse invoquer la résiliation de plein droit du bail à défaut de quoi seule l’action en résiliation judiciaire pourra être mise en oeuvre :
- Elle doit être prévue dans le bail.
- Elle ne peut sanctionner que des obligations clairement stipulées dans le contrat.
- La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi. Le juge vérifie si le bailleur invoque la clause résolutoire de bonne foi, conformément au droit commun contractuel
Quelles obligations peuvent être concernées ?
- Non-paiement des loyers ou charges : à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation ou encore des accessoires de ce loyer, cas le plus fréquent.
- Absence d’assurance : Un risque pour le bailleur en cas de sinistre.
- Manquement à la destination des lieux : à titre d’exemple, l’utilisation des locaux pour une activité non prévue au bail.
Les étapes pour activer la clause résolutoire
Mettre en œuvre une clause résolutoire est une procédure délicate nécessitant rigueur et expertise.
Étape 1 : Le commandement de payer visant la clause résolutoire
La première étape consiste à adresser au locataire un commandement de payer délivré par un huissier. Ce document doit :
- Mentionner le délai d’un mois imparti au locataire pour régulariser la situation sous peine de nullité du commandement
- mentionner avec précision la nature de l’infraction reprochée afin de permettre au locataire d’y remédier dans le délai d’un mois
- Être adressé à chaque locataire, ou, dans le cas d’une société, à son siège social.
Le bail commercial peut imposer des obligations complémentaires comme la reproduction de l’intégralité de clause résolutoire.
Étape 2 : Constater le défaut de régularisation
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, il incombe au bailleur de prouver le maintien du manquement par des moyens comme :
- Un constat d’huissier. L’idéal serait d’effectuer deux constats d’huissier : un premier constat qui démontre l’existence de l’infraction aux clauses du bail, support du commandement délivré au preneur visant la clause résolutoire et un second constat effectué à l’issue de la période d’un mois, pour vérifier si le preneur s’est conformé à la mise en demeure qui lui a été adressée
- Des documents montrant l’absence de paiement ou de mise en conformité.
Étape 3 : Saisir le juge compétent
Le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.
Le locataire peut contester la procédure ou demander des délais supplémentaires pour régulariser ses loyers impayés
Cas pratiques : ce que disent les tribunaux
Cas 1 : Un locataire en retard de paiement d’une somme modique
Dans une affaire récente, un locataire avait réglé ses loyers impayés mais oublié de payer les frais de poursuite, d’un montant inférieur à 100 €. Le bailleur a obtenu la résiliation grâce à la rigueur de sa procédure et à la mention explicite des frais dans la clause.
Cas 2 : Activités non conformes et tolérance du bailleur
Un locataire utilisait les locaux pour une activité interdite, tolérée par le bailleur pendant plusieurs années. À l’approche du terme du bail, le bailleur a activé la clause résolutoire pour éviter de payer une indemnité d’éviction. Les juges ont invalidé la démarche, invoquant un usage abusif et une mise en œuvre de mauvaise foi.
Les erreurs à éviter pour les bailleurs
- Rédiger une clause floue : Toute ambiguïté dans le bail peut empêcher l’activation de la clause résolutoire.
- Négliger le commandement préalable : C’est une étape incontournable.
- Agir de mauvaise foi : Une tolérance prolongée ou un usage stratégique peut être sanctionné par les tribunaux.
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Conclusion
La mise en œuvre d’une clause résolutoire est une démarche complexe mais essentielle pour protéger vos droits face à des loyers impayés. En agissant rapidement et en vous appuyant sur des experts comme Fieloux Avocats, vous pouvez sécuriser votre investissement immobilier tout en minimisant les risques de contentieux.
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